北京消费者张惠琴以风林绿洲开发商北京盛世兆业房地产开发有限责任公司（以下简称盛世兆业公司）不履行售楼人员“免交入住后一年的物业管理费”的口头承诺而将该公司推上被告席。张惠琴提供了售楼人员口头承诺的录音资料予以佐证。近日，北京市二中院作出终审判决：购房人败诉。　　　　购房人：售楼人员口头承诺免交一年物业费，有录音资料佐证　　2002年7月6日，张惠琴与盛世兆业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，张惠琴购买盛世兆业公司开发的风林绿洲的一套房屋，交房日期为2002年10月28日之前。2002年10月27日，盛世兆业公司向张惠琴送达入住通知书，通知张惠琴于2002年10月28日至11月11日办理入住手续。11月6日，张惠琴与盛世兆业公司办理了面积款差额结算、律师代收费用结算。在办理物业交费手续时，张惠琴提出盛世兆业公司的销售人员潘某承诺第一年的物业费由盛世兆业公司代为交纳，并拿出录音予以佐证。　　　　张惠琴称，其办理入住手续时，盛世兆业公司违反承诺，拒绝为其负担第一年的物业费。于是，张惠琴将盛世兆业公司起诉到北京市朝阳区法院，请求法院判决盛世兆业公司为其支付一年的物业费5030.28元，并支付自2002年10月28日起至判决生效之日止的延期交房违约金（按日万分之三计算）。　　　　开发商：口头承诺有疑点，不能作为证据　　盛世兆业公司委托代理人金律师认为，由于该录音资料只是张惠琴与盛世兆业公司的员工潘某全部谈话的一部分，因此并没有体现张惠琴与潘某关于购房的全部洽谈过程。盛世兆业公司向潘某本人查询，潘某确实说过可以争取为张惠琴免交一年的物业管理费，但前提是张惠琴要为被告介绍两名客户，也就是说，盛世兆业公司免除原告的物业管理费是有条件的，该录音资料并不能排除此种可能性的存在，不能得出潘某承诺为张惠琴无条件交纳一年物业管理费的惟一结论。　　　　金律师认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第69条的规定：存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。张惠琴提交的录音资料既存在诸多疑点，也没有任何其他证据佐证。因此，他认为张惠琴的录音资料不能作为支持诉讼请求的有效证据。　　　　法院两次审理均判购房人败诉　　北京市朝阳区法院一审认为，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事双方在合同及补充协议中均未记明由盛世兆业公司预付第一年的物业管理费。张惠琴以签订合同前与该公司销售人员部分谈话录音要求该公司支付物业管理费及违约金，无法律依据。据此，于2002年12月判决：驳回张惠琴的诉讼请求。　　　　一审判决后，张惠琴不服，上诉至北京市二中院。她在上诉书中称，按照我国《民法通则》第56条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式以及其他形式。”我国现行法律并没有规定，法律只保护书面协议，而不保护口头协议。口头协议只要有据可查，同样受到法律的保护。盛世兆业公司销售代表的承诺应当是合同的组成部分，盛世兆业公司应当按照其承诺履行义务。　　　　北京市二中院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张惠琴与盛世兆业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应严格遵守。该补充协议第十七条规定：“乙方（张惠琴）须于办理房屋交付手续时与甲方（盛世兆业公司）或甲方指定的物业公司共同签署经政府有关部门核准的物业管理公约，并按照管理公约的约定，交纳有关的物业管理费用。”张惠琴提出，盛世兆业公司的销售人员口头承诺由公司代张惠琴交纳一年物业费，并向法庭提交了录音资料予以佐证，但因张惠琴主张的双方的口头协商产生在签订《商品房买卖合同》及补充协议之前，双方在协商过程中的约定均应体现在随后签订的书面协议中，书面协议中没有关于该公司代张惠琴交纳一年物业费的约定，且盛世兆业公司对此亦予以否认，故双方应依照书面约定的内容履行各自的义务。一审法院所做判决并无不当，张惠琴的上诉缺乏事实及法律依据。　　　　于是，北京市二中院驳回张惠琴上诉，维持一审原判。此判决为终审判决。　　专家建议：将口头承诺写入合同　　中国社会科学院法学所商法经济法研究室副主任刘俊海博士认为，开发商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺应当构成合同的一部分，对开发商是具有约束力的。需要指出的是，开发商的承诺不管是采取口头形式，还是采取书面形式；也不管是采取广告形式，还是其他信息披露方式，只要对商品房的质量、地段、附属设施等信息作了明确、肯定的陈述，而且送达了潜在的消费者，则消费者有权要求开发商兑现这些承诺。　　　　但北京大地律师事务所律师张军介绍，目前，在北京购房人想凭借广告告赢开发商很困难，仅仅凭借口头承诺想告赢开发商难度更大。购房人将售楼人员的口头承诺进行录音，这种办法可以作为约束售楼人员的一种手段。但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第69条的规定：存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。所以，购房人如果能将售楼人员的口头承诺、广告承诺等写入购房合同，则兑现起来更有保证。假如开发商不同意将口头承诺（包括一些广告）写入合同，那么，售楼人员的口头承诺不可轻信。　　　　为此专家建议，购房人在买房时，不妨带上录音机，并明确告之要录音并写入合同，这样，售楼人员往往会管住自己的嘴。