“一直以来，合作建房是一群非专业人士凭着一腔热情仰望着一个美好设想。合作建房团队质量令人怀疑，在房地产业界被称为‘跳梁小丑’、‘不入流’，之前很少有人愿意出手帮他们一把”。而另一方面，四处寻找项目的地产私募基金们发现，客观上有着相当市场需求的合作建房让他们眼前一亮，与合作建房两者一拍即和。
　　私募基金2个亿开发合作建房

孟宪生，律师，曾经的合作建房组织者，最近正忙着与其他两位合伙人筹备一支私募地产基金。在仁和律师事务所里，记者见到了孟宪生，此时的他刚风尘仆仆地从天津回来。

“一直以来，合作建房太被动了，资金保证是目前合作建房最大的障碍，如此下去，将会是无限期的等待。”孟说，比如一块土地大约可以建500套房子，前期只有300人参与，是否就要等到凑够了那200人再开始建房？现代社会的经济行为缺少信用支持，靠自己完全积累够人数基本是无法完成的。尤其是房地产行业，大多依赖金融机构，合作建房为什么不呢？
　　于是他和付强、阚振芳三人组成了第一支基于合作建房的房地产基金“联信住房合作基金”的管理团队。他们三人，一个是房地产资深项目经理，一个则是房地产税务专家，一个是律师。“我们三人在一起就能完成一个项目的初审和投资评判，也是一个房地产业投资基金管理团队的基本组成。”付强这样说。之所以采取这种团队组合，目的是为了按照新修订的合伙企业法的法律框架，将专业的房地产项目经营管理人及有意愿投资与房地产项目的投资人组合起来，共同推进合作建房及房地产业基金的发展。

据了解，这支基金规模为3亿元，其中1亿元左右来自于个人合作建房者，2亿元来自机构投资者。

“基金是资金和专业管理团队紧密结合的投资机构，”付强对地产基金的概念是这样解释的，基金关注的是项目风险可控性和投资回报率，对投资开发全过程进行风险监控，并通过银行对房地产开发项目全过程进行资金监管。

合作建房与基金的合作方式有两种，一种是前期的资金支持，基金提供“过桥资金”和开发管理指导；第二种方式是与合作建房者合作开发，比如600套房子中，300套是合作建房者，其余300套可以按照市场价格对外公开发售。目前他们正在和一家地产公司洽谈合作事宜。合作框架是，基金将与该公司共同开发位于北京通州的一个大约15万平方米的低密度住宅项目。基金将在其中占有50%以上的股权。而开发出来的住宅分两部分，一部分分给个人合作建房者，另外一部分以市场价公开销售，私募基金从中获利。合作建房参与者将得到比周边房价低15%至20%的房子。

　　合作建房者享有15%降价空间

不管何种资金参与模式，人们最关心的就是合作建房房价能否降下来。有人说，机构投资者和中小地产开发企业会要求不低的利润回报，因此合作建房并不一定能降低成本。

“15%至20%的降价空间不是空口承诺，我们只不过是重新分配股东受益结构，在经营手法、流程不变的情况下，由机构投资人负责，完全有理由实现。”付强说。

　　据介绍，通常的房地产项目，股东直接投资会拿走投资货币资本的15%作为投资利润回报，现在是合作建房者以投资股东的身份出现，自然会享有15%的投资利润回报，这种回报只是直接以房子的形式返给合作建房者；另一方面，银行贷款的利息一般是7%，再加上各种直接、间接费用等，财务成本合计起来大约会达到10％。合作建房者直接投资就省去了这大约10%的财务成本，最后完全可以体现在降低房价上。

　　付强做了十几年的房地产职业经理人，从合作建房出现之始就很关注它的进展，因为客观上讲合作建房有它的市场需求，在国外代理开发的房地产模式已经相当成熟，可他发现：在中国合作建房走了偏路。中国目前还没有真正意义上的代理开发。

　　之后他注意到，一直以来合作建房组织者都是一些非房地产开发专业人士，凭着一腔热情和一颗公益于老百姓的心，忙碌于不能得到实现的一个美好设想。合作建房团队的质量遭到无数人的质疑，被房地产行业的人士戏称为“跳梁小丑”、“哗众取宠”“不入主流”，更没有人愿意出手帮他们一把，金融机构和一些房地产相关监管部门更是视之为洪水猛兽。如果再这样下去，不解决启动资金不足的问题，合作建房这个名词便会在一片质疑声中慢慢地消亡。

目前合作建房还停留在感性阶段，据他们前期对合作建房的了解，一些老百姓和相关政府机构、金融机构对合作建房不信任。其实合作建房最后的发展结果会是以股权投资的方式进入房地产开发项目，完成团体商业订购行为。“我作为新一代的房地产从业人士，觉得应该以这种新的形式，把合作建房切入到正规的市场游戏规则当中来。把老百姓一直盼望的合作建房模式推回到标准运营、风险可控的轨道上来，真正服务于老百姓。”

　　私募基金为何选择合作建房

据称“联信住房合作基金”的机构投资者来源于矿业、大的上市公司以及海外资金，基金每年将给予机构投资者至少15%～30%的回报。如此背景雄厚的机构投资者们为何会相中并没被业界看好的合作建房呢？

　　关于基金为何选择合作建房，孟宪生的解释是，由于开发商要求利益最大化，与基金机构之间有一个争利的问题，基金不愿意同开发商合作。而合作建房项目是以非赢利为目的，合作建房管理团队一般按照惯例，只收取3%的管理费用。如此，基金选择合作建房项目，收益比较大。

　　另一个与此相关的事实是，活跃在中国房地产市场的国际私募基金保守估计也有200家之多，他们在中国四处寻找项目。但是，相比海外基金刚刚进入的前两年，城市中现金流稳定、收益率高的项目越来越少。于是合作建房项目引起了地产基金的兴趣。

爱尔兰一家投资机构负责人表示，他很看好这种基金，目前正在中国寻找投资项目。其去年年底曾经以40亿元的价位收购位于西单的商业地产项目，但因为政策变化，收购流产。现在他更愿意投资这种较灵活的、规模小、又易于操作的合作建房项目。

私募基金一个显著的特点就是基金发起人、管理人必须以自有资金投入基金管理公司，基金运作的成功与否同他们的自身利益紧密相关。从目前国际通行的做法来看，基金管理者一般要持有基金3％～5％的股份，一旦发生亏损，管理者拥有的股份将首先被用来支付参与者，因此，私募基金的发起人、管理人与基金是一个唇齿相依、荣辱与共的利益共同体，这也在一定程度上较好地解决了公募基金与生俱来的经理人利益约束弱化、激励机制不够等弊端。

那么地产私募基金在国内是怎样的现状呢？

“常规的房地产项目开发贷款，往往是银行的天下，由于其常规性，银行往往争先介入。实际上，地产金融生态贫瘠而单一，诸多个性化的需求无法得到满足；坐拥巨量头寸的商业银行不敢越雷池一步，非主流的金融投资机构也小心翼翼，谨言‘创新’。在这种情况下，客观上形成了对地产私募基金的市场需求。”深圳德信地产基金的杨振海说。

此前，全国工商联住宅产业商会副会长高广垣在对外谈起房地产基金时曾经说，“由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就没有真正的房地产基金的市场可以谈。但国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。作为房地产重要的融资渠道，地产基金与地产信托一直隐身幕后。”

　　天津财经大学国际金融研究室主任孟昊表示，私募基金等新的融资途径之所以会受到欢迎，从企业角度来说，银行信贷的成本较高，不仅仅只是高额的利息，而且还包括时间成本，或批银行贷款要经历繁杂的手续。

　　除此之外，私募基金相对于银行贷款等模式来说好处显而易见。中小房产企业由于规模小很难拿到银行贷款，但是私募基金不会考虑企业大小，主要考虑其成长性；其次，银行贷款、债券等融资方式不会承担企业经营风险，但是私募基金会和企业共存亡，承担更大的风险；第三，私募基金进入之后会将整个企业的各个流程进行规范化，方便企业的做大做强，这一点也是众多企业最看重的；最后，私募基金往往都有强大的国际化背景，对于想拓展更大国际市场的企业来说好处是显而易见的。

　　私募基金 合作建房风险多大？

　　基金 合作建房模式，基金零风险稳定收益，合作建房者确保拿到低价房，听起来的确是双赢的事情，可是却还有业内人士发出担忧之声。

　　 “目前，合作建房本身符不符合国家有关法律规定还是个未知数，基金参与的风险不可预计。”德信地产基金的杨振海直言。他认为，私募基金目前来源于国内各大企业的养老基金，以及民间资金，基金是公众的资金，首先要保证资金的安全性和收益。目前国内私募地产基金还没有一个具体的说法，法律上还不够清晰。

　　第一支房地产私募基金管理人之一的付强却乐观地认为：“基金参与合作建房，老百姓作为股东之一，一部分利润以房子的形式直接让利给合作建房人。另一方面，合作建房本身具备很高的百姓基础，当一个房地产项目中30%至40%的房子已经定向销售完毕的时候，基本上项目的建设成本、人员管理成本已经收回，对于机构投资者的投资风险几乎是零。”

　　通常情况下，一个商业地产开发项目，为了尽快把投资变现，实现滚动开发，早期也需要以较低的价格聚拢人气回笼资金，举例来说，一个10万平方米的房地产开发项目，为了把人气抬起来，通常会看到第一期的销售价格是每平方米5000元，第二期价格是每平方米7000元，到了三期每平方米房价会达到9000元。合作建房者及参与其中私募基金的那部分成本住宅就相当于普通商品住宅的第一期。