嘉宾：北京今日潮流企业策划有限公司董事长 陈俊

陈俊语录——

“我估计未来几年是商铺发展的高潮期，因为住宅已经要过去了，特别是北京这样的一线城市。”

“我用一句话概括2010年全国楼市的情况，我说很简单，先下手为强，后下手遭殃。”

主持人：陈俊先生以前一直在北京做商铺的项目，也会邀请很多浙江业内投资人投资商铺，今年陈总想在北京做哪些项目，有什么样的打算？

陈俊：今年北京的商铺形势是一片繁荣，最近我们一直紧锣密鼓地在考察，其中包括门头沟、玉泉路、东边地区，前天还去了香河，下个星期还会去石家庄，北京是一线城市，我们还进入二三线城市。项目虽然很多，但是我们是在有选择性地做。我们看中的项目是有升值潜力的、环境要好、交通要好的。作为投资人来说肯定要讲回报，投资下来一年两年后，回报率比较大的是我们首选的目标。

我们投资基本都是用民间的资金，因为浙江民间的资金比较丰厚，另外我们还用团队的力量，一个人的资金毕竟有限，一个团队的力量就很大了。我们往往用这两个优势投资地产，投资楼盘，基本上一投一中。另外我们的眼力比较好，我们没有什么高深的理论，不像学院派的一些砖头，我把一些专家称为"砖家"，我们就凭借着经验和眼力以及实战经验。必须要有眼力，没有眼力你是追不上的，必须要超前。

主持人：目前投资回报情况怎么样？

陈俊：一般来说投资回报率没有两倍是不去做的，100%或者200%这样的才投。

主持人：你指的是租金这方面还是租金加经营这一块的回报？

陈俊：租金加经营，有一些专家说租金比租金比，这是很片面的，靠租金维持是很小很小一部分，主要是靠升值的潜力，整个地段的升值，整个商铺的升值，整个住宅的升值。比如早年投的1万/平米、2万/平米的商铺，现在涨到2万、5万了。

主持人：跟住宅不一样，商业地产这一块的整体市场并不像住宅那么理想，陈总怎么看今年的商业地产？

陈俊：这几年来确实没有住宅这么火爆，因为住宅受众面很广，涉及到千家万户老百姓的切身利益。我们把写字楼、高档住宅、商铺比做三角形，底座受众面就大，这就是住宅，再有钱的，有经营头脑的人就做商铺，商铺面受众面比住宅肯定小，要根据自己的理念和经验。再往上是豪宅等。

我估计未来几年是商铺发展的高潮期，因为住宅已经要过去了，特别是北京这样的一线城市。接下来一线城市商铺该火了，二三线城市住宅该火了，是一轮一轮的，前面是住宅，住宅后就是商铺。二三线城市住宅刚刚火，火了一阵子就要该商铺了，因为大家首先要解决住，住的问题解决了才会考虑做生意。

正如我前年出的一本书《草根浙江赢天下》，下一轮住宅投资的重点在二三线城市，一线城市商业投资就开始了，要进入高峰了。

主持人：从这一年来看，浙江很多投资人会不会把注意力从商铺移到住宅上，毕竟住宅的回报更高一点，这两年有没有这种现象出现呢？



陈俊：有，首先第一轮的投资热潮都在住宅，住宅容易回报，受众面也大，另外也要看地段好的商铺，商铺投资也大，回报率也大，风险也大，比住宅投资要大，回报率要大，商铺你可以经营一辈子，一个商铺养三代都可以的。住宅就只有居住功能，而商铺是要赚钱的。

主持人：浙江投资人除了上述投资外，还有没有别的投资的倾向，比如在北京的浙商，他们投资的是什么类型的项目？

陈俊：传统意义上讲，投资房地产的群体比较大，受众面比较大，机会也比较大。最近几天我与我们一位浙商在讨论东四环的一个项目，两万/平米的商业，是娱乐行业的，也准备转型，进入其他行业去。所以浙商投资不是单一的，都是根据个人的能力、实力和眼光、经验来做各行各业的投资。投资基础设施的也好，在老百姓眼中来说投资房地产印象更深一些，实际各行业都有。

主持人：房地产这一块现在主要看中哪些呢？

陈俊：一线城市现在可以进入，但是成本比较高，不像前几年，现在就投资到二三线城市，二三线城市刚起来，加上城市化进程的加速，我们现在城市化进程达47%多，五年内要达到50%，这就意味着要把很多农村人口转移到城市，要求各级政府做好城市接纳新移民的准备，这是这次两会提过的，但是这个往往被大家忽视掉。这样的话城市的框架要拉大，框架一拉大，那么对居住的需求就更大了，农村人口转移到城市，基础设施、交通设施以及其他辅助设施、住房设施都要加大，这方面的需求量就很大，那么投资潜力也很大，那么赚钱的机会也更多。

第二点，根据中国城市化进程也好，目前人民币升值也好，我个人提出来是中国房地产有五十年不会回落的可能性，我2月25日接受当地一家媒体采访，两会(新闻 专题 论坛)开到三分之二期间时，建设部部长讲，中国房价目前有20年上涨的压力，他的观点和我的观点不谋而合，他对市场也做出了很准确的判断，我们也长期在一线。

主持人：浙商的民间资本非常丰厚，是否会考虑把资金投入到土地开发？

陈俊：许多浙商已经开始实施了，比如北京的总部基地、燕京航城，这些都是浙商做开发商。浙商做投资商的也有，做开发商的也有。其他中小企业也有浙商的，二三线城市更不用说了，每个城市都有浙商做开发商和投资商的。

最典型的一个项目是在木樨园，五平方公里，开发、融资、定位、招商，大老板、小老板都是浙商，形成了全国最大的浙江村。另外浙商抱团到外面拿地，不会你斗我我斗你，这种现象很少，可能看法会不一样，但是不会窝里斗。

主持人：据陈总这么分析的话，浙商又会杀入北京，那么北京的楼市还会再火一把。

陈俊：好的楼盘是不会放松的。

主持人：非常感谢陈总，让我们了解原来浙商对地产如此青睐，并且还会继续关注，那么我们买房人要赶紧下手了。

陈俊：今年1月2日我在凤凰台做了个访谈，主持人让我用一句话概括2010年全国楼市的情况，我说很简单，先下手为强，后下手遭殃。

主持人：非常感谢陈总。