锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。

　　故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。

　　由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。

　　东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。

　　东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源——自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。

　　故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。

　　优势：

　　1、 位置优越，交通便捷

　　位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

　　交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。

　　2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

　　锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。

　　室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；

　　室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。

　　3、小户型，统一装修

　　2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。　　

　　不足：

　　1、环境建设缺乏吸引性景观

　　环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群

　　兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣

　　誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

　　2、物业管理缺乏特色服务

　　物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

　　1、 年龄在35——60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人

　　家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年　　　　

　　2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者

　　家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年　　

　　3、年龄在28——40岁之间

　　　 月收入5000元以上

　　　 时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层

　　阻碍：　

　　1、锦绣花园广告宣传力度不够，

　　强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。　　

　　2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

　　3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

　　对策：　

　　1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；

　　在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；　

　　举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。

　　2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

　　3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

　　一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。

　　故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。