解除房地产企业的“管理镣铐”-战略策划--中国农资供销网

解除房地产企业的“管理镣铐”

时间：2009-11-09 13:51:59来源：[标签:出处]作者：李玟

房地产市场政策的变化必然导致房地产投资开发模式的变化。房地产投资开发模式的变化要求企业应尽快完成定位和转型，由机会导向、银行导向转变为战略导向、客户导向，房地产企业应尽快确立适宜自身发展战略和企业实际的管理模式，改变“带着镣铐跳舞”的现状，释放出管理的效益。

管理重于“地皮”

为什么董事长和总经理经常发生矛盾？为什么企业凝聚力较低？为什么部门、岗位之间经常“扯皮”？为什么有制度，但执行不力？通过ISO9000认证后，为什么实施效果差？为什么计划与实际的偏差率很高？为什么考核流于形式？——这些问题常常令诸多房地产企业管理者感到困惑。

遥想创业当初，就那么几个人，也没有什么管理制度，但大家毫不计较个人利益，都充满了创业激情。而现在企业规模大了、人数多了、工资高了、制度多了，为什么“人心散了，队伍不好带了”呢？

事实上，导致这些问题的一个根本原因是企业没有构建适宜的管理体系，而在经营上持续多年的“好日子”也对这些问题起到了掩盖作用，比如法人治理结构不完善、组织机构设计不合理、职责接口不明确、管理制度不严谨、执行效果不理想等等。

在一路狂奔、高歌猛进的前几年，房地产企业所有工作都是以拿地、营销为中心，而没时间和精力顾及企业制度建设工作。当政府为规范房地产市场而频频“亮剑”时，房地产企业不得不重新调整既有的战略目标，不得不面临企业转型问题。当放慢速度开始审视现状、思考未来时，蓦然发现原来的企业管理竟非常薄弱，不但不适宜企业实际，更不适合未来发展和市场竞争的要求。

没有规范化的管理，就像“戴着枷锁跳舞”。可以说，粗放式的管理不仅仅是企业凝聚力、利润率下降的问题，更严重制约企业的进一步发展。市场政策和规则的变化逼迫房地产企业必须尽快构建与自身发展战略和现实最适宜的管理模式。天晴别忘戴草帽，下雪别忘穿棉袄，这是基本常识，构建管理模式亦然。

管理 “四层楼”体系

管理体系是指建立方针和目标并实现这些目标的相互关联、相互作用的一组要素。在新的市场形势下，房地产企业要继续保持持续、快速地发展，必须构建全面、适宜的管理体系。

房地产企业的管理至少涉及十六个方面：（1）法人治理；（2）法律事务管理；（3）企业发展战略与战略执行；（4）企业品牌/文化管理；（5）行政事务管理；（6）投资者关系管理；（7）财务管理；（8）成本管理；（9）人力资源管理；（10）供方与采购管理；（11）目标与计划管理；（12）项目管理；（13）销售管理；（14）客户关系管理；（15）信息管理；（16）危机与应急预案管理。

房地产企业所建立的管理体系必须涵盖以上各个方面的内容，而且每一个方面必须予以充分展开、细化。例如，项目管理涉及项目管理模式的选择、以项目制为核心的公司组织机构设计、项目组织管理、项目目标管理、项目计划管理、项目开发流程管理、项目部薪酬及考核管理等。项目开发流程管理又涉及项目投资决策管理、规划设计管理、供方与采购管理、工程管理（包括进度、造价、质量控制）、验收与交付管理等。信息管理涉及的内容包括会议制度、沟通制度、请示汇报制度、新闻发言人制度、信息保密制度、信息披露制度等。不同层次的管理制度共同构成管理体系。可以说，建立一套全面、适宜、有效的管理体系是一个复杂的系统工程。

房地产企业管理涉及至少十六个方面，需要建立的制度有60－100个（企业规模不同）。因此对所建立的管理体系文件进行分级是极为必要的，有利于企业管理模式的整体化和清晰化。房地产企业管理体系分为四个层次。见下图。

第Ⅰ层次制度

第Ⅰ层次制度是指企业的基本管理制度，就是《公司法》所规定的属于股东会、董事会职权范围内的管理制度，包括公司章程、法人治理结构、企业发展战略、组织机构设计、公司财务/会计制度、公司薪酬制度、企业品牌/文化建设等。第Ⅰ层次制度是公司的先导性、纲领性制度，类似于一个国家的宪法。

在现实工作中，诸如如何进行公司和项目公司股份制改制，董事长、总经理为什么经常发生冲突，为什么独立董事和监事不能有效发挥职能等都是第Ⅰ层次制度不完善的凸现。例如许多企业的《公司章程》只在企业注册、年检时使用，而其中内容与实际不符；有些企业缺乏《公司章程》的补充性制度，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》，更没有“预防性”的配套性制度，如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易管理办法》等。

第Ⅱ层次制度

第Ⅱ层次制度是指某一管理板块或职能模块的、公司层级上的管理制度，如公司法务管理制度、公司信息管理制度、人力资源管理制度、招标采购管理制度等。

在进行管理体系构建时，房地产企业可以将每一类的第Ⅱ层次制度分别建立不同的管理分体系。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业可以建立以下管理分体系：

行政事务管理体系；

信息管理体系；

法律事务管理体系；

人力资源管理体系；

财务管理与成本控制体系；

投资者关系管理体系；

供方管理与采购管理体系；

项目（工程）管理体系；

营销管理体系；

客户关系管理体系等。

各分体系的内容（制度的内涵）主要包括公司层级的各项管理方法。通俗地说，就是“公司级的统一规则”。

例如，人力资源管理制度（分体系）可以建立以下管理制度：

人员招聘录用管理办法；

劳动关系管理办法；

员工社会保险管理办法；

学习培训管理办法；

员工薪职异动管理办法；

薪酬管理办法；

绩效考核办法；

奖惩管理办法；

员工信息管理办法；

优秀员工及优秀团队评选管理办法；

员工离职管理办法，等。

第Ⅲ层次制度

第Ⅲ层次制度主要是指某些第Ⅱ层次制度下的分支制度。例如，随着多项目同时开发逐渐成为房地产市场主要特征，许多房地产企业纷纷进行多个区域、多种物业类型的多项目开发。项目类型按照按地域划分可分为本地项目和异地项目；按股权划分可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按规模级别划分可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：

（1）本地

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