“如果一个地产商说房地产调控是权宜之计或者一两年、两三年就会结束，这个企业肯定是完了。”大连万达董事长王健林说；

“宏观调控以后可能会称之为宏观经济治理，因为不再是临时性措施，而是长期的国家战略。这可能对原来的房地产模式冲击比较大。”中坤地产董事长黄怒波说；

“金地进入一个城市选择一个项目都有自己的模型来做支撑，而这种经济模型已经在长期内加入了宏观调控的权重。”

金地地产总裁张华纲说。

……

政府对地产的宏观调控还会持续多久？始自2003年6月的此轮地产调控迈进第四个年头后，主流地产商的回答正在趋于一致：宏观调控将成为“常态”，要做好“永远”都不会停止的打算。

14个月前，当本刊记者以《地产新政百日》为题采访国内房地产领先企业时，开发商对于此轮调控何时停止的期限预测并不一致，对企业开出的应对措施也各不相同，而且多以短期应对措施为主。事实证明，在一年前甚至几年前，开发商的判断和选择，就已经决定了企业的走向，甚至生死。

最典型的两个例子应该是万科和顺驰。一个是业内标杆，因为经历过房地产泡沫破灭而“做好全线过冬的准备”。一个是行业黑马，勇往直前毫无畏惧。一年多之后，孙宏斌将顺驰控股权拱手他人，万科则联合南都、中粮，开始了新的拓展之旅。

“如果能够在一两年前就已经预测到，宏观调控将成为一个地产行业必须面对的常态，调控政策将一波接一波，地产企业就应该逐步放弃‘短期应对’的心态，在制定企业长期发展规划时，为政策寒冬预留空间，做出调整和长期的战略安排。”一位地产业资深人士这样对记者说。

“长期调控带来的压力，让部分企业认识到，必须从‘红海战略’调整到‘蓝海战略’。”中国企业海外发展中心主任孙飞对记者说。

在尚未达到充分竞争的房地产行业，更多的地产商正面临宏观调控与市场的双重压力，现在，究竟有哪些房地产商准备逃离血腥竞争的“红海”，去拓展新的生存空间，正在或者已经驶入了令同行羡慕的“蓝海”呢？

新融资管道

提高房地产企业自有资金比例，提高房贷首付，二手房交易征收个税，提高商业银行存款准备金率，加息直至最近的土地集中放量，房地产新政一轮接一轮。每一项政策产生的冲击最终落在房地产商身上，都是对资金链条的进一步收紧。是运作一个项目就去融一笔钱，还是不惜用更高的成本，获得一条可以源源不断为企业输送资金的管道？

上市是一个不错的选择，即便是在资本市场萧条的冬天。7月，在香港本地房地产企业接连遭遇聆讯失败和终止上市之后，内地开发商世茂(0813.HK)绿城(3900.HK)还是选择了低价上市，虽然净资产折让率高达30-45%，到底分别募集到资金36.25亿港元和26.63亿港元，有了加速扩张的资金实力。

已经上市的辗转腾挪的空间就更大了，资本市场需要的不过是想象力。

“富力计划将股份拆细，1股变为4股。同时计划以每股9.55港元配售1.692亿股新股，净所得15.9亿港元。” 十一长假之前，富力地产(2777.HK)董事长李思廉向香港媒体做出公开表示。此前，李思廉向内地媒体表示，配股资金的90%将用于收购储备土地，“富力正在洽谈四五个土地项目，年内将有‘好消息’。”

自14个月前上市至今，富力在储备土地方面热情一直远超同行。依靠的，正是上市之后股价翻了4倍的底气。“截至今年6月底，富力拥有总建筑面积约1107.7万平方米的土地储备。如果旗下新增土地储备能够办妥手续，公司总土地储备将达到1451万平方米，土地储备足够日后3-5年之用。”李思廉在公开场合表示。在广州珠江新城一处，富力地产即拿下15个地块，珠江新城由此被戏称为“富力新城”。仅珠江新城中央商务区的两幅地块，富力就付出了4.49亿元的真金白银。6月和8月，富力分别在重庆和成都拿到两块面积为91.8万和60余万平方米的地块。9月5日，又以2.57亿元在天津取得占地面积为10.1354万平方米的地块。

现在，对于意欲再吞进四五块土地的李思廉来说，拆股配售是最好的资金通路。9月21日，富力地产与老搭档JP摩根和摩根斯坦利签订配售代理协议，后两者将以全额包销方式向投资者配售1.69亿富力新股。每股新股为9.55元，相当于分拆前每股38.2元，虽然较前天收盘价折让5%，却比没有逐个项目融资的开发商要轻松的多。

殊途同归的是，9月中旬，香港上市的内地房地产企业北辰实业(0588.HK)也开始了它的第二次大型募集资金：A股发行开始报价。据国内投资机构预测，如能按预期在10月18日之前上市，北辰A股可能一次筹集资金35亿元。北辰方面透露，募集资金用于建设奥运媒体村和北辰大厦，利润和投资回报显然值得期待。

通过资本市场发行债券也是另外一种融资选择。9月，雅居乐地产(3383.HK)宣布通过摩根斯坦利和汇丰银行发行的2013年到期、9厘定息优先票据，发行额度由3.5亿美元增加至4亿美元。

“事实证明，那些愿意接受‘高成本’代价成功和海内外资本对接的房地产企业，不仅活下来了，而且在行业的冬天获得了加速发展的能力。”孙飞分析。2004年，顺驰即已通过了香港联交所聆讯，当时，顺驰大股东孙宏斌即向《中国企业家》表示，“市盈率太低，不想上市，反正现在项目资金还能够应付裕如。”但是，没有考虑到宏观调控会持续这么久的孙宏斌，最终在今年不得不将公司55%股权出让，换到的仅仅是12.8亿元，比前面“流血上市”的地产商还要微薄。顺驰只是比较显眼的例子，在房地产行业，没有及时将短期融资换作长线管道融资的企业、生存被动的不乏其人，即便是“做房地产就赚钱”的北京，烂尾的项目、消失的公司并不在少数。

房地产企业获得长期的资金来源并非只有“上市”华山一条路。2005年年末希望通过和麦格里的合作实现REITS(房地产信托基金)上市的大连万达，在REITS市场的不景气下放弃了上市，但是和麦格里的长期合作，还是保证了这家一直加速扩张企业的资金安全。

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