深圳房地产市场进入“一房一价”时代。
从今日起《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》正式开始实施，连同此前国家发改委发布并实施的《商品房销售明码标价规定》“一房一价”政策已经在深圳全面落地实施。而这两套政策都是剑指房地产市场中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等行为。
记者连日来踩盘发现，与此前购买者看房常常只能口头询问具体各套房价或者常常无法获知不同位置、楼层和朝向对具体房价的影响不同，除去没有在售房源的项目外，大多开发商的售楼处都以“价格表”的形式公示了在售楼盘的价格信息，包括楼号、建筑面积、套内面积、均价、总价等信息都在表格内得以体现，但不少公示价格仍有“折扣”使得“一房一价”政策在执行中面临被打折的危险。
在二手房方面，由于二手房挂牌价常常是业主的意向价格，因此该挂牌价议价空间较大，“一房一价”在二手房交易领域实际效用并不大。业内认为“一房一价”政策的实施，限制了开发商随意涨价，使得以往信息不对称的购房者得以更多了解价格信息，从而在“讨价还价”中更具有议价能力，长期来看，一房一价将有利于市场的长远发展。
执行
不实行“一套一标”每套罚5000
为了规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，国家发展改革委于3月16日发布了《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售要实行一套一标价，并从2011年5月1日起实施。
按照该规定，明码标价是指商品房经营者在销售商品房时要求公开标示的商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时实行明码标价；此外，规定中要求商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式，而采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
值得注意的是，《商品房销售明码标价规定》要求商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价，而对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。同时，中介服务机构销售二手房的明码标价参照新建商品房执行。
此外，包括“当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积”，以及“优惠折扣及享受优惠折扣的条件”都被列为“与商品房价格密切相关的因素”从而必须明确标示。
在5月27日，广东省物价局再次专项部署商品房销售明码标价政策，广东省物价局检查局局长陈波表示，将对全省21个城市所有房地产开发企业正在销售的商品房，实行拉网式排查，除地市物价部门外，省物价局还将派出8个督导组赴各地开展督查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，不留空白。
陈波透露，整治行动的重点是查处房地产开发企业等九种行为，包括(一)销售商品房不明码标价；(二)未在交易场所醒目位置明码标价；(三)未按规定实行“一套一标”；(四)未一次性公开全部预售房源；(五)标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费；(六)在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予以标明的费用；(七)违反公平、公开、自愿选择原则，单独或者串通其他部门、中介机构强制或变相强制收费；(八)虚假折扣、虚假优惠，或者利用虚假信息、模糊语言、容易使人误解的标价方式进行价格欺诈；(九)其他违反明码标价规定销售商品房的行为。
与国家发改委的“一房一价”执行最为不同的是广东省明确了处罚标准，陈波表示，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套将处5000元罚款，构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
调查
“一房一价”被变相打折
从5月23日起南方日报记者先后走访了多个楼盘售楼处，实地感受“一房一价”的政策影响。
在龙岗区的怡龙枫景园售楼处，记者一进入售楼处就在项目沙盘后发现陈列在桌上的“一房一价”内容，该塑封的纸张结集成册罗列了包括开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、容积率等信息外，还包括当期销售房源的房号、楼层、户型、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，以及套内面积均价和总价等信息。
“这些信息以前也都是有的，只不过现在按照要求在售楼中心公示出来。”怡龙枫景园售楼人员告诉记者，而记者注意到，该公示一房一价内容中缺失的一个信息是已售房源和未售房源情况，按照国家发改委要求“对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格”。对此，该销售人员表示，已经售出的房源信息实际上是有分类的，只不过是在售楼人员的手里，只要客户提出对哪些房源有意向，售楼人员就会为客户查询该房源是否已售出。
而在龙岗中心城的尚模八意府售楼处，记者注意到售楼中心内并无陈列出的“一房一价”信息，直到记者提出要求看一下房源的价格时，售楼人员才为记者拿来了一本打印有“一房一价”相关信息的册子，记者查阅发现该本手册中包含了“一套一标”的房源价格，其中另有“销控表”显示房源已售出或未售出。
调查中，不少新建楼盘由于暂未有在售项目而没有“一房一价”信息公示，“一旦新一期项目开售，我们会严格按照政府要求执行一房一价政策。”在福田保税区的天健铂庭一位销售人员表示，该项目要到5月底开放样板房，6月开盘，目前价格暂未公开。而包括招商观园、招商雍景湾等项目都因下一批房源未拿到预售许可证从而没有房源公示。
不过在“一房一价”得到普遍执行的同时，开发商也大都打“擦边球”，在“一房一价”的基础上采取各种“折扣”方式规避一房一价的限制。怡龙枫景园的售楼人员表示房屋的销售价格按照公示的“一房一价”来销售，不过对于按揭客户给予98折优惠，对于全款购房客户给予96折优惠。益田大运城邦的售楼人员则表示，由于备案的房价高达2万元/平方米，而实际上销售价格为1.2万元左右，实际上未售“一房一价”的影响。
在鹏达摩尔城的售楼中心，虽公示有一本“一房一价”信息，但售楼人员告诉记者那本是去年拿预售证时的价格，现在的销售价格直接问售楼人员就可以了，“和公示的价格没太大关系”。
而在二手房市场，记者了解到，一线城市的中介机构实际上一直都执行着一房一价政策。此“价”虽然是业主的意向价格，但却能够给买家确定基本预算。同时，由于中介对物业没有实际的定价权，在执行一房一价政策的过程中，也只能是给客户意向价，实际约束力不大。不过，对于二手房的“一房一价”，作为中介的美联物业相关负责人表示，除带动同行一起执行外，还将尽可能向客户提供项目的近期成交价格。
影响
购房者“讨价还价”能力增强
以往在全国一手房市场，定价主要是由开发商决定，灰色地带很多，“现在执行‘一房一价’是政府层面温和地向开发商施压，使其自我约束定价机制。”美联物业全国研究中心主任徐枫表示。
徐枫告诉记者，“一房一价”事实上造成标价是具体房源的价格上限，所以政策在市场处于上升期时，对遏制楼价的盲目上涨有一定作用。但在市场处于下行通道时，则近乎失效，南京在2007年5月执行一房一价，而在2008年底将其取消，就是一个例子。
“一房一价”在一手房市场，执行难度主要在于两点。徐枫认为，一是开发商对销售期市场走势把握要相对准确，才能在销售前期制定出针对每套房源的价格。目前大多数发展商对市场的把握并没有传说中那么准确，因而在设定整体定价中位数上都显得颇为踯躅，尚依赖于中介机构，所以现在通常的做法是一手房的标价相对较高，而成交价格低于标价，至少给发展商留下回旋的余地，这也造成一房一价事实上造成标价是具体房源的价格上限。
执行的第二个难点在于，“一房一价”打乱了开发商的推盘策略。徐枫认为，现行的销售策略通常是“低开高走”，即项目首期定价相对便宜，然后逐步拉高定价。而“一房一价”尽管公布的是开发商的意向价格，但某种程度上也暴露了开发商的底牌，自然开发商有点抵触情绪。另外，从销售人员的操作来说，以往价格信息都掌握在销售方手中，销售方式比较好控制，现在意向价格都公布了，客户讨价还价的能力自然就强了。
其实“一房一价”并不完全是5月1日以来的新举措，房地产市场内，二手房的盘源意向价格也一直比较透明。徐枫表示，“一房一价”具有划时代的意义，有望逐步改变现有的销售模式，虽然是蚂蚁搬家式的。尽管政策有积极意义，但徐枫建议，盘源标价与成交价格之间的价差，可能正是“一房一价”政策的软肋，因为只要有价差，中央政府冀望价格信息透明的政策初衷就一定有空子可钻，有一项措施是可以减少价差的产生，那就是针对意向价格预征税，虽然对税务部门麻烦点，却能有效规避标价与成交价格之间价差。
深圳市德思勤置业总经理叶世育表示，短期内，一房一价的实施将降低房价上涨的随意性。这将促使开发商更加理性定价，并通过降低房价与利润空间，来实现销售量的增长，从而达到获取现金流。但政策短期内不可能导致房价的下跌。
而在二手市场领域，“一房一价”目前影响不大，徐枫表示，因为二手市场成交正处于低潮，“一房一价”由于是行政规范手段，对买家和业主心理没有实质影响，进而对成交和供应没有直接影响。
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