日前，一份《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(送审稿)将“赠送面积”推上了风口浪尖，在这份“送审稿”中，明确叫停“赠送面积”，并对住宅阳台、飘窗、建筑层高等都有了详细规定。为此，业界众说纷纭，有人担忧此规一出会伤了开发商和消费者双方的利益，也有人呼吁西安尽快效仿上海出台类似规定，好让那些长期钻法律空白的行为无处遁形。

　　“赠送面积”

　　在西安楼市很流行

　　“送空中花园”、“送阳台”、“送露台”……从2009年以来，西安楼市买房送面积的营销策略日渐盛行，尤其是在楼市调控更加严厉的当下，赠送面积成了开发商留住购房者最得力的营销手段之一。采访中记者了解到，目前市场中赠送面积的做法非常普遍，赠送面积10%较为常见，但也不乏有个别开发企业打出“平均每户赠送面积20%左右”、“部分户型赠送面积30%以上”等极为诱惑的营销口号。

　　“我们就是实实在在地让利消费者，开发商将很大一部分可以满足生活居住需要的空间让利给消费者，花50平方米的钱住80平方米的房子，消费者肯定乐意。”西高新科技路附近某楼盘置业顾问小李如是说。据小李讲，由于没有明确的法律条规规定不能赠送面积，而赠送面积恰恰又能迎合消费者的置业心态，所以许多开发商也乐意这么做。小李明确地告诉记者，“每户均赠送面积20%左右”是他们最大的一个卖点，许多消费者就是冲着这个来的。

　　“赠送面积”

　　西安暂未叫停

　　近日，记者从有关方面了解到，上海对一份《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(送审稿)进行审议。该送审稿显示，上海对于建筑面积的计算规划日趋严格，住宅阳台面积的计算方法变化最大。其中，住宅第一个阳台的设计进深(取阳台维护结构外围至外墙面的最大垂直距离)不超过1.8米(含1.8米)，且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度(限一开间)的，按水平投影面积的一半计入容积率。单套住宅中第二个或两个以上的阳台，应按水平投影面积计入容积率。飘窗方面，“送审稿”亦有详细要求。即飘窗窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应小于2.2米，飘窗出挑外边线至外墙面的距离不得超过0.6米。只有符合上述条件的飘窗，才不计入建筑面积。

　　据记者了解，除上海外，广州也将从6月1日起实施规划管理建筑面积计算办法，遏制开发商“送面积”的行为。对此，记者采访了西安市规划局、房管所等相关部门，均表示目前西安没有下发相关规定，西安市规划局建筑审批处相关工作人员告诉记者，随后他们会详细了解和学习上海市“送审稿”，至于是否会出台相关规定，目前不好说。

　　叫停“赠送面积”

　　利于明码标价

　　对于上海市叫停“赠送面积”，业界怎么看？为此，记者采访了相关专业人士。“叫停‘赠送面积’对消费者和开发商肯定都有影响”， 省工商联房地产商会秘书长宁高伟告诉记者，“赠送面积”是开发商的一种营销手段，最早是从南方传过来的，虽然存在偷换面积、规避容积率等嫌疑，但“赠送面积”的确是开发商突破销售的一种策略。对于普通消费者而言，赠送的几个平方米的面积虽然没有写进产权，但可以使用，使得居住空间更加合理，消费者图的就是实惠。所以，他认为一旦叫停“赠送面积”，在目前调控严密的楼市肯定会产生很大影响。

　　省社科院学术委员会副主任、省城市经济文化研究会会长张宝通在接受记者采访时表示，目前一些开发商利用政策漏洞偷面积、规避容积率，而上海市的“送审稿”则可以堵住这些漏洞。建筑规划不能随便突破，之前管理部门监管不到位是由于没有相应的政策规定做依据，所以他认为，西安也应该出台这样的规定，规范行业的不合理行为，弥补法律漏洞。

　　对于部分消费者认为“叫停赠送面积将不实惠”的担忧，张宝通分析说，“羊毛出在羊身上”，不要看开发商送了几个平方米，但每平方米的单价却提高了，以前可能卖8000元/平方米，赠送面积后可能卖到9000元/平方米，到最后开发商还是赚的。也许叫停“赠送面积”后，房屋价格将更透明，开发商会将房价降到合理范围，一平方米是多钱就是多钱，将再没有以前的那些灰色部分，有利于一房一价明码标价的执行。

　　“赠送面积”

　　只是开发商噱头

　　“天上不会掉馅饼，卖的总比买的精，开发商怎么会不求所图白白将面积送人。”西高新某楼盘营销经理在得到记者“不透露姓名”的承诺后向记者报料。为达到规避容积率、钻法律空子多偷面积等目的，部分开发商可谓想尽法子。总体来看，目前市场上主要流行五大偷面积绝招：一、利用“层高低于2.2米不计于建筑面积”做假顶、低台，等业主装修时拆掉；二、利用“露台不计于建筑面积”将赠送部分做成大露台，再用墙壁封闭，业主装修时只要敲掉墙壁就是一个完整的房子。也可以将露台部分三面敞空，等测量面积后再封闭起来；三、利用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；四、做2.2米以下层高的隐藏式衣柜，通过外墙外移做成凸出部分；五、将层高做到4.9米或5米以上，测量按一层面积计算，业主装修时可以自行隔开做成两侧复式房。

　　这位营销经理告诉记者，开发商之所以费尽周折“偷面积”，无非也是效益第一，不管什么时候都不会免费白送，“等于把猫叫了个咪”。比如一套100平方米的房子总价70万元，也就是每平方米7000元，开发商变相把房子变成70平方米，额外赠送30平方米，每平方米单价变成1万元，这样总价没变，消费者觉得额外占了便宜，开发商照样盈利。另外，一些赠送的挑空、开放式部分，到时业主需要自己封闭和隔开，这也是一笔很大的开销，有的开发商会“好心”帮业主封闭，但费用却得业主自己掏，所谓“羊毛出在羊身上”。

　　“赠送面积”

　　未来隐患大

　　据记者了解，日前某网站有关“赠送面积”的调查中，70%左右的消费者认为这只是一种营销噱头，仅有10%的消费者表示愿意购买。采访中记者还了解到，多数“赠送面积”部分在购房合同中并没有体现。业内相关人士告诉记者，一旦一个小区的赠送部分过多，这个小区的容积率势必加大，加之露台、阳台等偷换面积严重时，建筑密度增加，业主的采光度、居住舒适度都将受到很大影响。

　　陕西知本律师事务所律师赵欣也提醒广大消费者，如果购房合同中没有写明赠送面积，当然在产权证上也不会体现出来。一旦“赠送面积”缩水或出现质量隐患、产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，消费者将无法保障自己的权益不受侵害。其次，未来“赠送面积”发生重大安全隐患、事故都将得不到法律支持，即使“赠送面积”写进合同附加条款，也没有法律效力。因此，一旦“赠送面积”出现任何事故以及产权纠纷，都得不到法律支持，一切责任由当事人自己承担。 记者 蔺荣梅

　　◎记者点评

　　叫停“赠送面积”很有必要

　　“赠送面积”，这种促销手段在时下的楼盘销售中几乎处处可见。但凡事都怕较真，若仔细核算，不管是赠送20%还是赠送30%，都不是免费赠送，多半都是开发商的噱头。“赠送面积”部分的真正“价值”早就平摊进每个平方里，图一时之“实惠”，其实终究该多少还是多少，开发商不是慈善家，天下没有免费的午餐。

　　其实，再往前追究，“赠送空间”就是“灰色空间”，最早是由日本建筑师黑川纪章提出的，本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的。只不过在当下被精明的人演绎成了一种法律、规定监管外的拓展、改造，更是营销时强大的卖点。从2006年“70/90”政策出台后，许多开发商便利用“赠送面积”和层高来做文章，将原本是90平方米以上的住房经过合理“改造”后变成90平方米以下的“小户型”，之后“赠送面积”便在全国各地的楼市争相上演。

　　目前，我们可以这样理解，那些半室内、半室外、半封闭、半开敞、半私密、半公共、半买卖、半赠送的部分，就是可以拱手相让的赠送部分，而消费者们则看重的更多是“送”、“半价”、“免费”、“买一送一”等实惠，诱惑下单、急切下单的现象很常见。不过，有人曾这样说，“‘赠送面积’是开发商请客，消费者买单。”很是精辟。

　　现在，上海、广州已经开始叫停“赠送面积”了，有人叫好，有人反对，更多的人则是在看热闹，而真正的刚需们却是万分忐忑，因为真正在乎“赠送”的只有成千上万的刚需了。这种情况下，我们应该有理由相信，在限购令的威慑下，如果“赠送面积”也被叫停，楼市中的“灰色环节”将越来越少。当面临成交减少，销量下降，资金回转困难时，房价回落只是时间问题，同时楼市成交将更透明。那时，即便不再“赠送”，当一套房子的总价降低时，消费者便能得到眼睛里看得到的真正实惠。

　　◎名词解释

　　容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。它的计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

　　偷面积：开发商利用现有的法律空白，采用诸多方法在规划外制造面积，将本不计于建筑面积的部分改造成有效使用面积，增大生活、居住空间。(记者 蔺荣梅)