如果将最近五年杭州主城区5月份的成交量画一条走势图，我们会发现，这是一条跌宕起伏波动巨大的曲线。其中，成交量的巅峰2009年5月的10058套，与成交量的谷底2010年5月的1010套，相距整整10倍。

　　而在刚刚过去的今年5月份，杭州主城区交出了一份2021套的答卷。这个成交量，同比去年，增加了整整一倍，似乎成绩不错？

　　非也。

　　换个对比角度，今年5月份的成交量，大约是09年同期的五分之一，07年同期的五分之二，同比行情非常差的2008年，尚且不及三分之二。

　　今年5月成交量之所以较去年同期大增，不是因为今年卖得好，而是去年卖得太差。去年5月之所以成交地量，有两个原因：第一，去年4月中旬，在市场最亢奋的时候，突然出台严厉程度史无前例的“新国十条”，火上浇冰，市场突然被打懵了，导致五月份没有成交；第二，去年4月底，杭州主城区的住宅库存只有4323套，而今年4月底主城区的住宅库存高达15013套，也就是说，去年5月实际上是处于乏盘可售的状态。

　　全线低迷：新房倒数第二 土地下滑超八成 二手房历年新低

　　因为有房交会，五月是传统上的楼市旺季，然而，今年楼市“红五月”彻底落空，杭州主城区仅成交新房2021套，日均成交65套。在高峰的09年5月，日均成交是324.5套。在市场行情非常差的2008年，5月的日均成交量也超过了百套，达108套。

　　日均成交1.6套，就能排进今年5月份的成交前十。下面的表格，是今年5月杭城商品房成交前十，其中，世茂江滨花园和城市之星以48套的成交量并列第十，日均成交不到1.6套。记者查了一下，除了今年和去年5月份，杭州最近五年，五月成交前十楼盘中，没有一个楼盘的成交量低于一百套。

　　除了新房，二手房和土地市场也全线低迷。据透明售房网，杭州主城五区(不含下沙、滨江、之江)今年5月的二手房成交量只有873套，尚且不及去年同期的1205套，创了历年的新低。

　　土地市场方面，今年5月份，杭州主城区仅卖地12.24亿，同比去年5月份65.26亿的卖地额，下滑幅度高达81.2%。今年5月份只出让了两宗商住用地，而去年5月，出让了3宗宅地，两宗商业用地，以及一宗综合体用地。

　　行情结构性分化 新开楼盘普遍销售不佳

　　今年市场行情低迷，主要是限购限贷政策压抑和金融紧缩所致。前者让大部分人失去了买房的资格，后者则让很多有资格买的人没钱买。

　　所以，我们看到，五月成交前十楼盘中，主要是两类楼盘：其一，不受政策限制的商业地产，如成交排名第一的东方红街，是写字楼性质的酒店式公寓；其二，是受限相对比较小的刚需楼盘，如江语海、观澜时代、晨光国际等。其中，江语海是将原来的拼合户型拆开来卖，面积和单价均有不小幅度的下降，总价大幅拉低，才引发“抢购”。观澜时代则有比较大力度的促销措施。晨光国际属于新开楼盘，有蓄客和灵活定价优势。

　　因为处于政策和金融的重点打压之下，改善性和舒适性的中高档楼盘处境尴尬，很多楼盘处于“趴下”的状态。东方福邸4月中旬开盘至今，已经成交117套，近八成的住宅成交，被认为是市场的一个“奇迹”，不具有代表性。另外，西溪诚园在五月成交56套，挤进成交前八，在当前的市场环境下，也算高水平的发挥。

　　更多的新开楼盘，成交普遍不佳。绿城·西溪诚园卖得不错，不过绿城另外一个新开楼盘绿城·兰园，成绩就难如人意。该盘4月下旬首次开盘，至今已一个多月，只卖了22套房子。一直热销的金地·自在城，5月6日所开130套房源，至今也只有32套成交。悦麒美寓尽管挤进成交前十，不过，该盘4月底开盘，推出187套房源，只卖了65套，成交率不到三成……

　　存货压顶 主城区住宅库存16541套创近两年新高

　　尽管今年以来，和购房者一样，开发商也观望于市场，推盘量不大，但因为去化量过低，去化速度仍然远远赶不上新增房源的供应速度。尤其是五月房交会之后，杭城开发商开始加速推盘，库存迅速上升。到5月29日的时候，主城区的住宅库存突破1.6万套，高达16541套，创下了近两年杭州主城区住宅库存的新高。

　　主城区的住宅库存有可能在今年创历史新高。杭州主城区住宅库存最高峰的时候，是2008年底，大约在2.2万套左右。众所周知，08年杭城楼市形势非常不好，以至出现了9月初万科打折的著名事件。除了成交低迷，08年住宅库存之所以攀至历史高峰，其中很重要的原因，就是07年杭州出让了天量的土地。

　　以史为鉴。今年的市场情况，实际上比08年更为糟糕，今年5月以及前五月的成交，就远远不如08年。无论是政策环境，还是金融环境，对楼市来说，目前都是历史上最差的。此外，09年杭州主城区出让的土地，比07年还多。根据住在杭州网的统计，今年主城区的可供应住宅体量高达近1000万平方米，开发商的存货非常庞大。

　　因为资金链压力，也因为5月房交会之后，市场趋于明朗化，开发商再无观望的必要，存货可能在5月之后迎来井喷式供应。主城区住宅库存接下去将进一步飙升，突破08年的高点，是完全可能的事情。

　　后市展望 两种可能性同时存在

　　当前的市场，充满了矛盾，一方面，需求依然强劲，但是被压抑；另一方面，低迷成交之下，尽管有所松动，但房价依然比较坚挺。

　　展望后市，两种可能性同时存在：第一，政策不放松，开发商为争取有限的需求，价格战不可避免；第二，调控一旦放松，被压抑的需求爆发，楼市或现报复性反弹。

　　(1)拐点隐现 降价不可避免

　　种种迹象显示，市场拐点已经开始“隐现”。

　　一方面，大力度的促销措施频现市场。最近的两件事情，尤其值得关注。其一，中海·紫藤苑精装修改为毛坯房，尽管难以被解读为“降价”，但可见开发商为促进销售，已经在“动足脑子”，倾尽策略；其二，位于临平主城区的贝利·珑昕泽第将以不到一万的均价入市，低于市场预期价格的20%以上，属于实打实的大幅“低开”，震动市场。

　　其二，5月人居展后，开盘高峰正在到来。硬扛观望了今年前五个月，开发商的资金链正在恶化，开发商在接下去有足够的开盘动力和压力。在5月中旬的人居展期间，我们看到目前市场上新盘众多，开发商纷纷表示将于六七月份推盘。

　　一旦推盘量飙升，而政策仍然没有放松，开发商为了争夺有限的客源，价格战将不可避免。

　　(2)需求依然强劲 调控一旦放松或现报复性反弹

　　值得一提的是，市场低迷，但需求依然强劲。今年5月人居展上，我们看到了远远超乎市场预期的人气。

　　回望去年10月房博会，人气之低迷，几乎创下了杭州“房交会”上的历史纪录。那么，为何在政策不断趋紧，金融不断紧缩，市场不断恶化的当下，今年“房交会”的人气反而逆市飙升？

　　房交会展会现场给了我们答案：需求被压抑得太重，太久了。09年四五月份，杭州楼市成交量几乎毫无征兆的突然飙升，已经让我们见识过需求被压抑后爆发的势头之猛。

　　因此，可以预期，调控一旦放松，市场或现报复性反弹。作者： 李永生

（编辑：陈超）