近期，随着市区烂尾地块相继“咸鱼翻生”，一些建筑工程已延误多年的住宅盘还剩余多少年的使用年限，成为一些细心的买家所关心的问题。另外，还有市民反映，一些建在城中村附近的楼盘，外观设计相当不错，但价格却只售附近楼盘价钱的一半都不到，这样的房子到底是笋盘还是内藏陷阱？

　　上述问题涉及了住宅的土地使用年限以及土地性质。以往，很多人买房只着眼于价格、园林、户型和装修标准等产品细节，但事实上，关于土地性质与使用年限问题也很值得买家关注，万一买回来的房子少了十几年的使用期，或者根本办不到房产证，损失可谓惨重！

　　据了解，一些土地闲置多年以后才开发的项目，尽管预售证是新领的，但土地使用年限并不是从拿预售证开始计算的。因此买楼时最好多个心眼向开发商问清楚。记者最近随机查询了一些新拿预售证的项目，其中不少楼盘的土地使用年限是从2001年或者2002年就开始计算的。如果地价按2000元/m2计算，买100平方米的房子，地价款就达到20万元，如果别人有70年的使用年限，你只有60年，那么地价款上的损失就将近3万元了。

　　购房者除了要对土地使用年限了解清楚外，还应该对土地性质有所留意。一些在城中村附近的楼盘，如果价格特别便宜就一定要打醒十二分精神了，要查验清楚这种房子的土地性质是否属于“集体土地”性质，这种盖在集体土地上出售的房子，被称为“小产权房”，一般是不可能取得房产证的，业主的相关权益也就无从保障，市民千万不要贪便宜去购买“小产权房”。

　　2003年天河龙怡苑的案例已敲响了警钟，龙怡苑当时售价不到2000元/m2，吸引了众多市民购买，后经查实该楼盘属于没有报建手续的农村集资房，属于违章建筑，至今都无法办理房产证。

　　“小产权房”再笋也不能买

　　土地性质为“集体所有”则无法办理房产证

　　“小产权房”再笋也不能买

　　目前在城中村附近出现了一些价格明显低于同地段商品房的楼盘，相关政府部门提醒市民，这种比附近商品住宅便宜一大截的房子，其土地性质大都是“集体”性质的而非“国有”的。根据《国有土地管理法》的相关规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设……”；“集体土地必须向相关政府部门办理农用地转用审批手续，转为国有土地之后，方可用于商品房开发建设”。因此，如果市民购买了土地性质为“农民集体所有”的房屋，就是违反了法律法规的强制性规定，将无法取得所购房屋的所有权，所购房屋也无法进入市场交易、转让、赠与。

　　如果不想买到此类房子，最重要的就是看项目有没有预售证，因为“集体所有”的住宅是不可能取得预售证的。目前广州市对集体土地转为国有土地的限制非常严格，除非政府征地，一般情况下集体土地不能转为国有土地，这些“小产权房”是基本不可能拿到合法的房产证的。