不买房不知道购房有哪些流程-家电知识--中国农资供销网

不买房不知道购房有哪些流程

时间：2009-07-17 11:03:27来源：作者：

　　买东西是“一回生、二回熟”，可像商品房这样的大宗消费品，很多家庭一辈子只买一次，不会明白里面的“弯弯绕”。房产交易中，一些不诚信房产商故意设置“陷阱”，让不明就里的购房者往里跳。
　　昨天，郑州市房管局结合投诉集中的购买商品房问题，首次发布 “房地产市场消费警示”，帮购房者规避风险。下一步，郑州市房管局还准备对二手房选购问题发布消费警示。
　　◎陷阱
　　预售许可证“瞒天过海”
　　典型案例：郑州市民张红晓在秦岭路上看中了一套房，由于担心房子没有手续，她要求售楼员出具相关部门发放的证书。售楼员很热情地拿出“六证”，张红晓遂放心交3万元预付款定下了房。
　　之后，开发商一直没说签正式购房合同的事儿，张红晓多次打电话问，售楼员的答复一直是“再等等”。不放心的张红晓到郑州市房管局一查，发现她准备购买的房子还没取得预售许可证。
　　提醒：购买商品房必须查看开发商是否具备“六证”，即房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和企业法人营业执照。
　　其中，预售许可证是确定房屋能否销售的依据。审查预售许可证，要看开发商名称、小区项目名称、商品房性质是否与实际情况一致，特别要注意批准销售的房屋与准备购买的房屋是否一致。很多小区是分期开发的，可能会先后取得好几个预售许可证，购房者一定要对照自己购买的房屋，看是否在销售许可范围之内。
　　广告承诺成“一纸空文”
　　典型案例：“欧式楼盘、高密度绿化、大型中央水景……”冲着这让人心动的广告，市民王昊天买了房。可房子建成后王昊天发现，小区外观与广告明显不符，承诺的高密度绿化只有稀稀拉拉几棵小树，大型中央水景只是一个小水池。
　　提醒：当前，商品房广告不实问题比较突出，购房者要提高警惕，对有意向的楼盘实地核实。除了价格、面积、户型、周边环境、配套设施以及售后服务，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要详细咨询，并将开发商相关承诺以书面形式确认。
　　骗交定金“翻脸不认人”
　　典型案例：市民马世昌前段时间看房，在农业路上一个刚开工的小区，架不住售楼小姐的“甜言蜜语”，交了1万元排号费当预购定金，将来签订正式合同时可以抵3万元使用。售楼小姐当时说：“将来不想要房，随时退还1万元。”后来，小马嫌该小区交房太晚，不想要房子了，要求退还1万元，可开发商“翻脸不认人”，一直拖着不退钱。
　　提醒：定金交付容易要回难，购房者不要随便向开发商交付定金，认购协议要特别警惕 “定金一律不退”之类的条款，以免上当。在签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。按照规定，如果商品房不符合销售条件，而购房者已交纳了“定金”，无论双方是否约定“定金”退还，开发商都应无条件退还。此类问题可向郑州市房管局热线（0371）67889900投诉。
　　霸王合同“内容不能改”
　　典型案例：周小莉看了半年房，决定“出手”了，可看了开发商合同内容，发现很多内容售楼小姐已经填过、选择过了，并且这些内容全部有利于开发商。周小莉要求重新填写合同，售楼小姐却坚持“这是公司统一规定，内容不能更改”。无奈之下，周小莉只好签上了自己的名字。
　　提醒：应采用省城乡和住房建设厅、省工商局监制的《商品房买卖合同》文本。签合同时，务必仔细审阅合同，尤其注意买卖双方的权利、义务是否对等，应将开发商的承诺、销售广告或宣传资料上明示的事项、配套设施设备、住房的设计图纸、房产证取得的期限以及商品房的质量违约责任等落实为书面条款。
　　购房者认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应当坚持要求对合同内容进行细化、改进或完善。防止开发商签订霸王合同。为了达成交易而迁就某些合同条款，可能会导致将来维权困难。
　　房屋买后“面积大缩水”
　　典型案例：王女士购买了门面房，位置在二七区康复前街，面积45.71平方米，单价每平方米6930元，购房合同上约定房屋面积若与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。后来郑州市房管局下发该房屋所有权证，显示面积为42平方米，少了3.71平方米，误差比为7％。鉴于房屋面积严重缩水，王女士要求开发商双倍返还缩水面积房款，开发商不予退还。
　　提醒：房屋面积缩水的纠纷非常多，极易引起诉讼。对于预售商品房来说，由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因，合同面积与实际面积发生差异的现象相当普遍。因此，合同中要约定好面积差异处理的方法。
　　《商品房买卖合同》为买卖双方提供了两种解决办法，供买卖双方选择：一是双方自行约定；二是采取合同提供的处理原则：即误差比在3%以内，据实结算，误差比超出3%时，买受人有权退房，并约定退款及付息。买受人不退房的，3%以内的差额部分仍据实结算，按约定价格多退少补，对于超出3%的差额部分，若是产权面积大于合同约定面积，则消费者无偿获得超出部分产权，若是产权面积小于合同约定面积，则超过3%的差额部分由开发商双倍返还消费者价款。
　　规划被擅改“大楼长个”
　　典型案例：喜欢高层风光的市民张峰，在北环路上一个小区买了房