近两年来，“假个贷”已成为引发商业银行个人贷款“群发性”风险的重要因素之一，仅“假个贷”而形成的不良贷款就占据了我行个人贷款不良贷款额的近80%，其危害性之大不言而喻。轻者影响商业银行的正常经营活动，导致信贷资产质量的受损，重者破坏金融秩序，败坏社会诚信。但是由于“假个贷”的形式多样，方法和手段不断翻新，具有较强的隐蔽性，给银行对“假个贷”的有效识别和查证带来了较大的挑点和困难。因此，提高“假个贷”的识别能力，加强风险控制与防范是当前各家银行的紧迫任务。
　　 “假个贷”是指开发商以个人名义申请贷款，融资所得款项由开发商、集资建房单位“归集使用的，由单位统一归还”的。其主要表现形式为开发商串通无真实购房意愿的自然人，或者假冒自然人的名义，以虚假的购房交易背景向银行申请按揭贷款，从而套取银行信贷资金。“假个贷”的交易动机、交易形式、交易手段、交易过程具有极强的隐蔽性；获取贷款的目的、行为甚至所提供的资料具有欺骗性；由于交易背景的隐蔽性和贷款行为的欺骗性，导致“假个贷”具有潜在的风险性。
　　  在实践中“假个贷”的识别条件或标准主要以下几条识别标准。一是借款主体是否真实。如出现借款人本人或配偶、父母等家庭成员等不清楚购房一事，或着贷款申报资料中借款人或共同申请人的签字冒名、假名，虚假签名、伪造身份信息等，即为典型的“假按揭”贷款，情节严重的将构成刑事犯罪。二是交易背景是否真实。隐匿首付款环节，伪造虚假交易合同，不开购房发票或开后作废，虚假房地产登记证或非真实意愿登记证等，即可判定为“假按揭”贷款。三是价格与市场行情是否吻合。销售价格明显高出当地市场价格行情，销售单价打整百元、千元以上等异常现象，即可认定为“假按揭”贷款。四是借款人与开发商是否存在关联关系。若借款主体大部分是开发商股东或其亲属朋友、公司内部职工、建筑承包商等，则存在“假按揭”嫌疑行为，需进一步核实交易背景和销售价格。若交易背景不真实或销售价格异常，即可判定为“假按揭”贷款。五是还款资金来源与还款渠道是否正常。若存在首期还款出现拖欠，拖欠期数较多，还款资金来源于开发商，每月由开发商柜面集中现金还款，或从开发商账户直接扣款等现象，则有“假按揭”嫌疑，需对借款主体、交易背景和价格进行核实，以进一步确认是否“假按揭”贷款。六是否短时间内集中放贷。在短时间内集中申请贷款，且取得贷款资金后很快支用，则有“假按揭”嫌疑，需要对借款主体、交易背景、价格等进行核实，以判定是否“假按揭”贷款。前三条标准若是否定答案，只要具备其中之一条，即可判定为“假按揭”贷款，属于显性标准或硬性条件。后三条标准则是附属标准或弹性条件，当得到否定答案，仍需进一步调查分析产生的原因，而后再于判别。
　　如何识别“假按揭”贷款，识别的方法有哪些？识别“假按揭”贷款的方法很多，本文只对实践中较为常用的方法做些介绍。一是专家会议法。也称会议调查法。是指邀请商业银行专家召开分析座谈会的方式，充分利用专家的创造性思维和专业特长，展开分析、评价和判断。采用本法一方面要明确问题项目，一般仅对特定的房地产开发项目进行评判；要向会议充分报告项目的基本情况和疑难问题。另一方面要注意专家群体构成，充分考虑专业的互补性。如要有经营层面、贷款审批、造价咨询、会计审计、监察和管理方面的专家。二是经验排除法。经营管理者凭借个人直觉、主观经验、从业阅历和综合判断能力对房地产项目是否存在虚假按揭行为做出初步的分析和判断。这种办法多用于对多个开发项目的排除筛选，或用于某一项目按揭贷款客户的初步过滤与甄别。使用此法必须辅之于其他方法进一步的核实和印证。三是统计分析法。充分利用银行系统信息，运用统计学原理和计算机技术，对项目的投资资金往来、首付款缴交情况、房屋价格、还款情况等进行列表统计，通过定量分析来判别“假按揭”贷款。四是因素分析法。此方法一般与统计分析法配套使用，主要通过调查交易过程的构成要素，对借款主体、交易背景等进行定性分析，来确认是否存在“假按揭”现象。五是逻辑推理法。将多渠道采集的内外部信息，运用逻辑推理的科学方法，进行归纳、推理和相互印证，形成环环相扣的证据链条，从而证明真伪。上述方法的使用是建立在调查研究的基础上，而且通常不会独立使用，需要综合应用，相互补充。
　　如何防范“假按揭”贷款的发生？出现后又将如何控制与化解？
　　首先，加强事前防范。加强从业人员职业素质教育，规范从业行为，将“假按揭”贷款拒之门外。第一严格房地产开发项目的准入。对于拟合作的开发商，要严格按照有关规定进行资格准入审查，全面掌握开发资质、资金实力、经营能力、管理水平等；特别要深入了解法定代表人和管理层的从业经历、社会背景和信用记录；深入实地调查开发项目的审批手续、建设进度、施工管理和销售前景，综合评价项目准入与否，从源头上杜绝“假按揭”贷款的产生。第二核实借款主体。对于已经准入的项目，办理按揭贷款时，务必深入了解借款主体情况，坚持双人调查、与借款人面谈和法律文书面签制度，掌握借款主体的真伪和购房意愿的真伪。第三核实交易背景。坚持尽职调查原则，密切联系房地产交易部门和税务机关，充分核实购房合同、交易办证、抵押登记、首付款、完税证明等交易环节。第四审查销售价格。从当地房地产市场行情、项目所在地理位置、房地产定价原则入手，评判销售价格的真实性与合理性。
　　其次，加强事中控制。指进入贷款审批环节至“假按揭”贷款尚未浮出水面这一过程所采取的控制措施。第一规范贷款审批。切实加强授权授信管理，严格按照个人贷款审批规程审批贷款，推进个人贷款审批制度的改革，推行网络审批和后台集中审批办法。第二加强项目回访。通过经常性的项目回访，了解项目进展、配套设施完成情况、竣工验收情况、工程价款结算情况，特别是销售情况和空置情况，从而彻底摸清项目存在的问题，尽早研究控制措施。第三掌握还款动向。借款人是否按照合同约定还款，属正常拖欠，还是非正常拖欠；若是从开发商账户扣款或由开发商集中柜面现金还款，则需进一步调查核实原因。
　　再次，加强事后化解。对于已出现的“假按揭”贷款，需要区别不同性质，对症下药，研究具体化解措施。第一还原贷款。对于因开发商暂时出现资金周转困难产生的融资性“假按揭”贷款，项目本身前景良好，可采取将“假按揭”贷款还原为房地产开发贷款。第二完善手续，促假变真。对于借款主体真实，交易手续比较完备的“假按揭”贷款，可充分协商开发商和借款人，争取得到购房者购房意愿的真实表达，并对贷款资料和手续进行完善，将“假按揭”贷款转化为真实的按揭贷款。第三转按揭。密切配合开发商，将“假按揭”房产转售给真实意愿的购房户，办理转按揭贷款手续，从而有效化解“假按揭”贷款风险。第四司法处置。通过诉讼，判令开发商收回“假按揭”房产，再行真实销售，从而直接收回贷款或者处置房产收回贷款。(刘毅  董英萍)