随着国家惠农政策的不断落实，农民收入逐步提高，要求改善居住条件的愿望也越来越迫切。而当前农村宅基地非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途和批新不交旧等各种违法行为普遍存在，造成了农村宅基地管理混乱的局面。

　　为了全面了解、掌握洛宁县农村宅基地管理存在的问题及其原因，创新管理办法，近期笔者到几个宅基地纠纷较多的乡镇实地考察，进行调研。

　　农村宅基地管理存在问题及其原因

　　（一）农民思想观念陈旧，合法取得土地使用权的意识薄弱。在农村，有很大一部分村民都存在着盲目攀比的现象，房子高、住宅面积大就是地位的象征，讲排场、比阔气现象越演越烈，造成农民采取各种手段都要取得宅基地。

　　尽管近几年老百姓对宅基地的审批制度有了一定的认识，但是农村的土政策使得农民不能依法逐级报批，还是按照过去的老方式申请宅基。国家规定够条件的农户可以无偿取得集体土地使用权建住宅，但是一些村干部仍然把持着宅基地的审批权，以此作为“摇钱树”，越权批地、违法批地。农民的法律意识不强，不管手续是否合法，只要交了钱、占住地就吃了“定心丸”，即使违法也要去建住宅。

　　（二）村镇建设规划不完善，管理机制不健全，导致宅基地布局零散，土地低效利用。近年来，在县政府的要求下，各乡镇制定了一些简单的村镇规划，但这些规划大多观念老化，缺乏整体的、长远的考虑。由于规划建设未能合理确定农村居民点数量和布局，农民随意建房，村庄相应地占用耕地外扩、村内老宅基闲置、宅基地零散无序，又造成了土地的利用率低下。在建设社会主义新农村的今天，村镇基础设施建设需要占地、公共事业需要占地、农村人口增长需要批划新宅基，而在不占用耕地的前提下，这些过期的规划已经不能适应当前城镇建设的快速发展。

　　（三）农村村民违法用地是宅基地管理混乱的重头戏。目前，农村宅基地管理中主要存在着四类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生。

　　创新农村宅基地管理办法

　　（一）转变农民思想观念，切实提高农村村民自觉依法申报宅基地的法律意识。?近年来，国土部门在各乡镇进行了法律宣传，农民对土地管理常识也有一定的认识，但是真正运用法律保护自己合法权益的意识依然淡薄。我们应当在过去的基础上加紧采取各种方式方法，将当前紧张的人地关系和合理用地、依法用地、集约用地、节约用地的思想观念灌输给群众，彻底扭转农村村民盲目用地的意识。

　同时，应采取有效措施对乡村干部进行土地法律法规培训，让基层干部从根本上了解土地管理中的法律责任，彻底取缔农村宅基地审批土政策，改变过去宅基地审批村委“一支笔”的错误做法。

　　（二）科学规划、合理开发，高效率利用土地，尽可能减少占用耕地建住宅。首先，应由专业部门根据本地经济的发展情况，本着节约、集约土地的原则，将工业用地、商业用地、生活住宅用地和耕地集中区片进行详细的规划，形成一定的集聚规模。

　　其次，结合新一轮的土地利用总体规划，向村庄集中型推进，推行老村改造和建设农村中心住宅小区的新规划，尽量避免或减少占用耕地建住宅。尤其是在经济相对较好的乡镇所在地和城中村，应当作为试点和先行军，大力开发建设住宅小区，改善和提高农民居住环境。

　　第三，对待远离城镇、经济基础较差、人口少、面积小的村庄，在有必要时可以撤村或并村，集中起来建设中心村。

　　第四，对农村中小型养殖场集中规划，建立统一的养殖区来发展农村小经济支柱形产业，改变养殖和住宅混在一起的脏、乱、差局面，使村容村貌得到根本性的改观。

　　同时，规划也要与“空心村”治理紧密结合起来，尽可能地首先利用村内闲置地进行集中开发。县政府应当把村庄规划作为目前农村工作的大事来抓，严格制定计划，加强领导、统筹安排，积极组织有关部门密切配合，安排专项资金统一编制村镇规划和村庄治理试点，严格控制宅基地用地规模和布局。

　　（三）严把宅基地审批关，实施农村宅基地“3 5”管理办法。

　　在全县实施农村宅基地“3 5”管理办法，即“三榜五关”管理办法。“三榜”即：申请要张榜；讨论结果要张榜；审批结果要张榜。“五关”即：拆旧建新关；放线关；地基高度关；大梁高度关；总体高度关。

　　借鉴先进地区经验，推行冻结村界制度，防止村庄外延。依照统计数据中各村人口增长情况下达宅基地计划指标，由乡(镇)土地主管部门结合村集体研究分配，对违反村镇规划、一户多宅、批新不交旧和超面积的宅基地坚决不予审批。同时，大力推广“空心村”治理工作，挖掘闲置土地潜力，实行治理与审批双挂钩的政策，对“空心村”严重的村庄，不再审批新的耕地作为宅基地。对在治理工作中做出突出贡献和率先垂范的乡村要给予物质奖励和政策倾斜，保证该项工作的顺利开展。

　　在当前土地执法手段不健全的形势下，应当加强巡查力度和协管员监督管理机制，发现苗头及时制止，不等非法占地建住宅形成事实就处理到位，避免给后期执法工作造成被动。对非法转让宅基地的，一律不再审批新的宅基地，一经发现坚决从重从严处罚。

　　（四）深化土地使用制度改革，集约利用现有的乡镇存量建设用地。建议允许将空闲宅基地在本村民集体内实行有条件流转，有利于保护耕地，防止农村外延扩大，能够缓解宅基地不足的矛盾。在空闲宅基地流转中，由转让方向村集体交付一定转让费用，转让方和接受方报村集体和乡镇土管部门备案，并上报县级国土管理部门审批。

　　对于以往一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，一户多宅中对于符合村集体规划的部分，允许其一定时期内存在，但要作为临时用地进行管理，收取一定的临时用地管理费用。这两项费用归村集体所有，专项用于“空心村”治理。

作者单位：洛宁县国土资源局