加强保障性住房建设，是新时期党和政府改善民生，促进社会和谐稳定的重大举措。“十一五”期间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。在十一届全国人大四次会议记者会上，温家宝总理答中外记者问时强调指出，要加快保障性住房建设，从供求上解决房地产市场存在的问题。对于保障性住房建设，今年再开工建设1000万套，明年再建1000万套，在今后五年建设3600万套。温家宝总理的回答，预示着保障性住房建设的春天即将到来。按照新建3600万套的计划，加上“十一五”期间已经解决的1500万套，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，城镇低收入家庭住房困难问题将得到基本解决。

当前，我国保障性住房建设中还存在着一些不容忽视的问题，这些问题在各地不同程度地有所反映，主要表现在以下几个方面：

1、“卖地财政”很大程度上制约了保障性住房建设的步伐。一是配套资金难筹集。今年计划建设的1000万套保障房所需的1.3万亿元资金中，5000多亿元将由中央和各地政府筹集，其中中央财政投入将近1500亿元，约有8000亿元将通过企业、银行、保障对象及各种社会机构筹集。目前，一些地方政府要完成保障性住房建设的硬任务，在资金筹措上面临双重压力，一方面是地方财政投入保障性住房的资金安排比较困难，特别是对那些以“吃饭财政”为主的地方要增加保障性住房建设的财政投入显得压力很大；另一方面是地方政府动员和引导社会资金投入保障性安居工程建设缺乏有效的手段和更好的途径。许多企业和金融机构在中央加大保障性住房建设力度的大背景下，面对建设经济适用房和两限房利润低、公租房和廉租房资金需求量大且资金回笼慢等实际情况，加之对保障性住房的政策预期不确定，投资保障性住房建设的积极性不高，多数仍处于犹豫徘徊状态。社会资本不能很好地进入保障性住房领域，地方政府只能“独唱独舞”，将承担更大的资金筹措压力。二是土地供应难保证。在保障性住房建设的土地供应上，地方政府处于进退两难的境地，确保保障房土地应保尽保无疑会影响地方“土地财政”的收入，如果保证不了土地供应保障房建设任务根本不可能如期完成。事实上，不少地方政府过多考虑的是土地出让带来的地方财政收入，未能为保障性安居工程建设提供足够的土地供应，导致建设保障性住房的土地得不到保证。用于保障房建设的村集体土地要转为建设用地后，地方政府才能划拨，其间的审批等程序一般持续时间较长，一定程度上延长了保障性安居工程建设的周期。三是优惠政策难落实。尽管从中央到地方各级政府都制定了一些推动保障性住房建设的政策措施，但在实际操作过程中，由于各地各部门认识上的距离和工作上的重视程度不同，造成诸如财税方面给予保障房参建企业税收优惠或减免，金融方面给予政策性贷款和一定的财政贴息，土地供给方面给予一定幅度的土地出让价格优惠、经济适用住房以政府划拨方式提供土地等措施难以及时落实到位。

2、规划建设的相对偏远实际上形成了保障性住房的“保障不保质”。一是建筑风格千篇一律。相对于商品房来说，保障性住房均为中小户型，在建筑上更加注重土地等方面的节约利用，因此多为单元式楼房格局，楼体基本方方正正，楼间距比较狭窄，小区内绿化面积很小，可供公共设施建设的空间不足，不能形成特色各异的建筑风格。二是居民出行比较困难。由于受中心城区用地的紧张以及繁华地带商业开发价值的提升等因素的影响，保障性住房根本不可能建设在城市交通、物流、居民就医和子女上学等比较方便的主城区，城郊甚至更远的农村成为保障性住房建设的首选区域。这样，就给入住保障性住房的城市中低收入家庭的出行带来许多困难，不仅增加了他们的居住成本与开支，而且还不利其生活质量的提高。三是住房配套设施建设难以及时到位。保障性住房建设相对偏远，城镇道路、商业、供水、电力、燃气等设施不能做到与保障性住房建设进度同步，有的地方保障性安居工程完工后，有关部门因为项目立项、审批以及考虑一次性投入较大等问题，配套设施建设迟迟不能开工，导致与居民生活息息相关的路、水、电、气等无法正常到位，政府部门真正协调起来也困难重重，住房困难家庭只得无限期等待。

3、供应与退出机制的不健全客观上造成了低收入群体对保障性住房的求而不得。目前，我国发布了《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等政策规定，但在实际操作中还存在不少问题。一是纳入保障不公。保障性住房的申请、审批中不乏弄虚作假的现象，有的申请者虽然不符合申请条件，仍然层层虚报，蒙混过关；有的甚至采取不正当手段欺骗审批机关达到一己目的。一些审批机关要么把关不严、不按程序办事，要么被弄虚作假者收买。其结果是造成急需得到保障的城镇中低收入住房困难家庭得不到住房保障，而一些无须保障者却得到保障性住房，与国家建设保障性住房的目的大相径庭，出现较大不公。二是市场监管不力。有的地方对失去土地购买经济适用房的农民，允许其多购住房出租，以补贴失去土地的收益，这有一定的存在必要性和合理性。但是，一些地方出现的集资建房、公职人员“团购”经济适用房以及分配后的保障房闲置和经济适用房以较高价格转租和出售的情况，就要另当别论了。监管不力是产生上述现象的重要原因。三是退出机制不严。未能建立健全保障性住房的动态管理机制，有些城镇原先中低收入家庭经济状况明显改善后，已经不在保障性住房的保障范畴，并且购买了面积更大、条件更好的商品房，却不能退出保障性住房，不能将保障性住房让给那些更需要保障的中低收入住房困难家庭。

保障性住房建设是一项重大民生工程、民心工程。今年以来，各地各级以全所未有的力度强力推进保障性住房建设，取得了较大进展。当前，要进一步巩固和发展保障性住房建设的良好势头，下大力解决工作中存在的突出困难和问题，用切实可行的措施和惠及住房困难群众的成效，全力迈入保障性住房建设的春天。

1、要完善科学发展机制。一是要树立战略思维。民生问题是十分重大的战略问题，民生无小事，牵一发而动全身。居民住房与千家万户息息相关，解决好城镇中低收入住房困难家庭的住房问题是落实科学发展观、坚持以人为本的重大举措。各地各级党委、政府要树立战略思维，进一步深化做好新时期保障性住房建设的认识，站在改善城乡居民特别是困难群众住房条件、维护社会公正公平与和谐稳定的高度，特别重视和加强保障性住房建设，切实完善组织领导，健全运转高效的领导体制和管理机制，加快推进保障性住房建设。二是要坚持目标原则。严格按照上级党委、政府的要求，分解保障性住房建设年度目标，并且细化目标措施，对季度工作和年度任务进行跟踪督查，确保完成保障性住房建设任务。三是要增强责任意识。要强化领导责任和工作责任，建立分工负责责任制，一级抓一级，层层抓落实。有关建设规模较大的保障性安居工程，要明确地方党委、政府相关领导牵头负责。将保障性住房建设完成情况纳入各地各级绩效考核的范畴，坚持年底结硬帐，对因工作不力、行动缓慢带来不利影响的实行责任追究。

2、要完善资金投入机制。一是要加大中央财政补贴力度。未来五年，解决好我国1/5的城镇家庭住房困难的后顾之忧,是党和政府关心民生的重大战略部署。据有关部门测算，建设3600万套保障房以及相关装修将有6.12万亿的消费规模，在拉动消费、增强经济发展的内生动力和产生良好社会效益方面作用巨大。正因为如此，今年中央财政投入将近1500亿元。各地各级要严格用好这项补贴资金，做到专款专用；有关部门要加强对保障性住房项目资金的审核，确保发挥资金的最大使用效益。中央财政也要根据保障性住房建设规模的不断扩大，有计划增加补贴资金额度；同时针对各地经济社会发展水平不同等实际情况，对欠发达地区和棚户区等改造任务繁重的区域给予重点扶持，促进均衡发展。二是要加大地方政府统筹力度。近几年，国家相继出台了公积金建设保障房试点、保障性安居工程资金使用等一些支持保障性安居工程建设的政策，对筹集保障性住房建设资金给予了特别照顾，各地方政府要在保证本级财政投入保障性住房稳步增长的基础上，用足用活国家相关政策，加大资金的统筹使用力度，保证保障房建设的资金需求。比如，地方政府建设公共租赁房可以将中央财政补贴、土地出让净收益和公积金增值收益部分等统筹使用；搭建好地方政府用于保障房建设的地方融资平台；等等。用好这些政策筹集建设资金，都将对推动保障房建设产生积极影响。三是要加大社会融资力度。建立长效机制，拓宽市场化投融资渠道，吸引社会资金进入保障性住房建设领域，是推进保障房制度化的一个重要方向。要切实转变观念，正确引导国有企业、民营企业、互助组织和公益基金等参与保障性住房建设。各地要立足本地实际，大胆探索，通过保障房信托投资基金试点、住房证券化运作、地方债券安排、政策性银行贷款和其他基金进入保障性安居工程建设等措施，为保障房筹集更多建设资金。国资委今年5月初下发了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。房地产开发类央企要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。这就意味着国有资本收益有望为保障房提供一定的资金支持，16家以房地产为主业的央企以及5家为保障房建设项目提供相关服务的一些工程、建材和钢铁企业可将国资收益投入保障房建设，进一步成为我国保障房建设的主力军。目前，各金融机构要加强与有关央企的信贷合作，参与保障性住房建设的央企要积极探索混合开发、BT 投资和城市综合开发等新的赢利模式。要建立和完善保障房建设的市场机制，确保社会资金进入保障房建设领域就能获得长期稳定的收益。

3、要完善建设管理机制。一是要高标准规划。无论是经济适用房还是公租房和廉租房等保障性住房建设，都要十分注重规划先行。规划要坚持高起点、高标准，要结合当地城镇化总体规划，统一规划建设保障房安居工程，并将为保障房安居工程提供配套服务的路、水、电、气等一并规划，避免房子建起来了其他设施还要从头做起的尴尬。二是要高质量建设。越是在保障房建设“大提速”的阶段，越是要高度重视质量安全，要讲质量，按照百年大计的要求加强质量管理。各参与保障性住房建设的企业要切实承担起社会责任，高质量建设保障房安居工程。要引入安全、环保理念，在建设中使用节能环保材料，杜绝不按设计标准偷工减料的不法行为，确保居民生命财产安全。三是要高水平监管。要改变有的地方重房源建设轻房源管理的状况，探索保障房物业管理的有效办法。要严格住房保障对象准入标准，严格审核制度。建立健全动态管理机制，一旦保障对象家庭收入发生变化就对其保障标准作出适当调整直到使之退出保障。要加强保障性住房建设、管理等有关法律法规建设。强化保障性住房土地供应，各地要优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地、农村建设用地实施计划指标单列，严禁向高能耗、高污染、产能过剩行业供地。要完善公示制度，加大对保障房资金、建设、准入、租售、退出等方面的监管力度，严肃查处违法违纪事件，优化公正公平、安全有序的保障房建设管理环境。

作者单位：湖北省荆州市委政策研究室