案情回顾：

消费者唐先生与某房产公司预购了一套商品房，并签订了“认购协议书”，同时交纳了2万元的定金。后来由于开发商未按“认购协议书”约定的价格完善审批手续，导致消费者不能以约定的价格与开发商签订“商品房买卖合同”。当唐先生要求开发商退还原缴付的预购商品房定金时，却遭开发商的拒绝。近日，唐先生向惠阳区消委会倾诉了她的烦恼，并要求维护其合法权益。

消委调解：

惠阳区消委会接到诉求后，即对此投诉进行调查，证实唐先生所诉情况属实，经多次召集开发商负责人、消费者双方进行调解，通过对有关法律法规的反复宣讲及各方过错的当面点评，权衡各方利弊，最终促成双方达成了调解协议，开发商将收取的2万元定金退还唐先生。

案例点评：

购房先签订认购书并先交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式购房合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。于是，定金是否应该退还的大量纠纷就从签订认购书开始了。

认购书的法律意义在于，它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定，一旦签订，便具有当然的法律拘束力，签订人就要为其负责，受其约束。如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定，那么可以认为，认购书就是一份买卖合同，双方签订的正式合同，不过是把认购书约定的内容具体化；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看作是双方的意向书，没有合同约束力。

定金，是合同担保的一种方式，按照《合同法》第115条规定：合同当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

但定金也非完全不可退，第一种情况：根据《担保法》第5条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。如果合同双方对主合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，买方可以要求返还定金；第二种情况：根据《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附条件合同，自条件生效时成立。如果买方支付定金时，约定将来签订主合同必须附条件才能成立，而将来约定的条件不能达到，导致主合同不能成立的，买方可以要求返还定金。第三种情况：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第四种情况：根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。

在本案中，认购协议中的定金仅是立约定金，不是商品房买卖定金，消费者在交纳了立约定金后，因开发商未履行“协议”约定之事项，导致购房方不能签订购房合同，开发商应退还立约定金。

消费提醒：

惠阳区消委会提醒广大购房者，签订商品房买卖认购书或交纳购房诚信金、订金等费用均不是购房的必备条件，消费者在未签订正式《商品房买卖合同》及附件之前，不必向开发商支付任何形式的费用，以减少消费者的不可预见风险。