针对《水谢花都》项目用地控规修改的市民意见

　　最近，长沙悦禧开发公司又在谷山下“开发”地块E06-D45-1、E06-D50(属“高星分区洗心禅周边地区”）。该地块原控规主要指标为：建筑限高≤24米、容积率≤0.8，建筑密度≤19%，绿地率≥51%。经长沙悦禧开发公司申请，望城区规划分局“勘误公示”,主要指标完全按照开发商的要求，改为：建筑限高≤18层，容积率≤2.16，建筑密度≤23.46%，绿地率≥43%。为此周围居民表示强烈反对。主要反对意见归纳如下：

　　一、谷山海拔362米，比岳麓山高62。其峰峦起伏，森林茂密。山体自然形态优美，犹如一把大围椅。长沙市民仰望谷山时，顿时就有一种回归自然、被谷山山水拥抱的舒畅之感。

　　在《长沙市近期建设规划（2016—2020）》中提出长沙城市形象是展现“一江四河一港群山多洲”的自然形态格局。其中“群山”就是指岳麓山、谷山等九座山体，是形成长沙城市自然形态格局的核心自然要素。山体自然要素主要是指山体轮廓线。

　　公示所提的地块《水谢花都》项目用地，正是在谷山脚下。在主干道雷锋大道眺望谷山的主要视线区域上。公示将此地建筑限高由24米改为18层（约60米），无疑是撤销《控规》对谷山山体轮廓线保护、不符合《总规》要求的行为，实在是不明智之举，会被子孙后代所诟病。难道真要等谷山被高层建筑包围，“城中有山不见山”时，才象对岳麓山周边高层一样“分期整改拆除”吗？

　　二、《水谢花都》项目虽为《悦禧国际山庄》项目第三期工程，但它是单独购地。单独下的规划要求的一块整地。虽然在2004年有过规划，2011年有过规划调整，但是至今尚未开工建设，是块空地。时间上已经超过规定的行政许可有效期多年。它既不是在现行《控规》生效时已开工的项目，也不是在现行《控规》生效时未开工、但行政许可还在有效期的项目。理应服从现行《控规》。没有必要为了迎合失效的房地产开发规划指标。削足适履，以牺牲长沙市城市形象和公共利益为代价，修改城市控规指标。

　　三，“18层”本不是严格的控高高度单位，在项目的规划设计条件中也没有明确提出（也没有明确提出限高60米），在项目《2004年规划》中也没有高层。它是开发商在《2011年规划调整》时，为了回避当时执行的《高新分区金甲片控制性详细规划》中的控高要求，而耍的花招。在当时和现行的《控规》中都没有这么宽松的建筑高度限制指标。因此业主们认为：建筑限高由24米改为“18层”，没有法律依据。

　　四．《悦禧国际山庄》项目，在2004年就有经过法定程序审批的规划。依据《2004年规划》大多数业主办理了《国土证》、《房产证》等法律证件，《2004年规划》已经产生法律效力。

　　在《2011年规划调整》时大多数业主已入住多年。《2011年规划调整》是在没有现场公示、没有听证会、没有已入住业主2／3多数同意等法定程序、在全体业主不知情的情况下产生的。

　　《2004年规划》已经对第三期工程《水谢花都》项目作出了规划，其上是低层和大面积水体。如果本次《控规》修改通过，低层变成高层、水体将不复存在。政府会丧失在民众心中的公信力。

　　五．《水谢花都》项目用地本来是谷山西北麓雨水冲积而成低洼湿地。自然形成的连续水体,水体面积约8.4公顷,山洪来时有泄洪蓄水能力。依据《长沙市规划区林地、绿地、湿地水域生态资源保护办法》第7条第3点：该地应为重点湿地生态资源。依据《长沙市城市规划管理技术规定》4.1.5条：水体面积超过0.5公顷的水面应予以保护，不得减少水面面积。在规划中保护和保留水体，是当前生态保护的需要，也是广大市民的共同心愿。而修改《控规》会直接导致这块宝贵的生态资源的丧失。

　　六．开发商在销售此地块周边丹凤雅苑，翠芳景园，等别墅时，水榭花都在总图上是别墅环绕湿地水景。曾以售房总图模型、售房导购图等形式对业主展示并承诺《水谢花都》是低层和大面积水体，好多业主为此才决定购房。其项目名称“水榭花都”也有湿地花园之意。现在开发商已调整规划为手段。使低层变成高层、水体不复存在。已经违背了事先承诺、违反了《合同法》。而此次修改《控规》无疑会成为开发商这种违法行为的帮凶。

　　总而言之，我们认为，这一地块建筑限高应严格维持长沙市现行《控规》确定的24米，应该在规划中保留完整的水体。完全没有必要、完全没有理由修改《控规》。

　　按照规划分局公示的建筑定位图，该地块将建设7栋18层约60米的高楼群，总建筑面积20多万平米，总户数1200户。这一建筑楼群的出现，将严重破坏谷山的天际轮廓线，从雷锋大道看东向的扇形视线区域，将无法看到完整的谷山，湿地生态资源会被破坏。

　　《长沙市城市规划管理技术规定》中，长沙市总体规划确定的历史文化风貌区扇形区域内建筑高度控制在18米以下，对扇形区内现有高层建筑逐步分期整改拆除。我们要以实际行动保卫长沙的青山绿水。

　　我们建议，这一地块的最佳处置方案应该是恢复生态湿地，连同雷锋大道西侧的水体和雷锋塑像周边的丘陵地带，一起建设一个生态湿地公园，恢复青山绿水，从而更好地保护长沙的城市风景线。

　　我们的呼吁请各政府部门领导和专家慎重考虑，并希望引起社会各界的共鸣与重视。

　　2018.8.28