“加强中小城市和小城镇发展,要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制”成为中央经济工作会议的最大亮点之一。
截至去年年底,我国的城镇化率为45.68%,“城镇化”已被普遍看做是中国经济新的发展方向,并成为未来我国经济增长的主要动力。但可以预见的是,在这条打破城乡二元制结构的道路上,并不会是一马平川……
北京房产商张军（化名）近日总在翻名片夹,找几个县级市招商局局长的电话。
“以前觉得用不上,随便塞名片夹里了,现在想用有的还找不着了。”张军之所以觉得现在“用得上”,是因为中央经济工作会议透露出来的新政策——“加强中小城市和小城镇发展,放宽中小城市和城镇户籍限制”。
几年前,几位招商局局长拿着土特产和当地烟酒拜访张军,张军只是敷衍一下就送走了。“他们想让我到他们那里开发房产,地皮白送而且税收还优惠。”张军说:“但那里一月一平方米最多才涨一百啊,北京呢,一月能涨一千。”
“现在政策有了,情况就不一样了,北京房地产上涨幅度已经有限了。”张军表示,广阔的二、三线城市房地产市场将是他事业发展的新方向。
不少与张军有着相同想法的一线城市房产商,都敏锐地嗅到了此次中央经济工作会议“城镇化”战略的深层影响,已经先人一步开始了布局……
同样,此次中央经济工作会议提出“推动农村人口向城镇转移”,消息一传出便有不少二、三线城市的房地产商开始喜上眉梢。“城镇化”意味着农民转为城市居民,各种生活需求自然会相应跟上,因而能够拉动众多产业发展,对我国经济增长将做出巨大贡献,而其中最先受到影响的当属房地产行业。
国务院发展研究中心社会发展研究所所长杨宜勇表示,未来40年,我国将有3亿多农村人口转为城市人口,住房整体需求将有大幅提高。“如此大的规模城镇化过程,对房地产业的长期繁荣和经济发展有十分长远的好处。”
11月,我国一线城市中除上海以外,住宅用地成交量均出现下滑。北京仅成交一宗,面积27万平方米。上海成交35万平方米,广州、深圳则均无住宅用地成交。但反观二、三线城市,土地成交量则出现明显活跃的迹象。天津上月的住宅用地成交量大幅增加,共成交360万平方米。其中津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅用地面积高达248万平方米,成为天津今年最大的住宅用地。此外,武汉11月的住宅用地成交量也超过了100万平方米。
尽管目前二、三线城市住房需求总体表现良好,但房价上涨速度较慢。“在推进城镇化和城际地铁轻轨建设提速等有利因素的驱动下,房价上涨潜力较大。”国泰君安研究员孙建平认为,放宽中小城市和城镇户籍限制,将加快二、三线城市的城市化发展步伐,未来二、三线城市量价空间有望进一步释放。中国指数研究院副院长陈晟则表示,与大城市距离比较近的一些小城镇的房地产业发展空间会很大。
人口迁移助力扩内需
目前,我国城镇人口6.07亿,但我国城镇化水平呈现“东高西低”状态,东、中、西部城市化水平分别达到54.6%、40.4%和35.7%。据住房和城乡建设部统计,我国小城镇数量从1954年的5400个增加到2008年的19234个。
中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田对记者表示,“我国有2000多个县,假定每个县有10个小城镇,每个镇吸引1万农民来定居,全国就有2亿多农民变成城市市民了,这对经济的拉动效应相当大”。
城镇化的到来将创造巨大的市场需求,国家发改委宏观经济研究院副院长刘福坦在日前的中国城市“十二五”编制专家会上曾表示,工业化创造供给,城市化创造需求,我国当前的主要矛盾是先进的生产方式和落后的社会结构之间的矛盾,当前全国的物质技术基础可以使70%的人口转为城市人口,而社会结构只有约45%的城市人口。
摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆也认为放宽中小城市的户籍限制将有助于释放被户籍制度压抑了的城镇化需求,提高个人消费水平。“给予城镇居民的社会服务将减少农村移民的预防性储蓄从而促进其消费。”
长期以来,我国农村消费需求严重不足,农民消费能力薄弱。而另一方面,这也说明农村刺激消费的空间比城市更大。在扩大消费“一揽子”政策作用下,今年国内市场从4月份起已有明显回升。
而在国务院常务会议最新公布的若干具体的“扩大内需”刺激政策中,明年家电下乡、汽车下乡政策将继续实施,同时政策方面也将进一步完善。
“要想真正扩大消费必须扩大农村居民消费。”国家信息中心经济预测部副主任祝宝良表示,加快城镇化进程,让更多进城打工的农民变成城市人,不仅有利于解决城乡差距问题,还能增加农民收入,刺激消费增长,增强经济增长后劲。
面对高房价 农民怎么办？
有业内人士表示,虽然加快城镇化可能会助推房价,但高房价也会阻碍城镇化,最终还要看城镇化能否转化为对房地产的有效需求。
“城市居民的房价收入比已达到8.31倍,85%以上城镇家庭无能力购买当前房价高企的住房。”近日,中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》中的这则消息让人望“房”兴叹。而农村居民的房价收入比更是高达29.44倍,因此想要住上城里的房子,对于农民来说更是“天方夜谭”。
国家发展和改革委员会主任张平日前表示,明年我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
“加速城镇化进程,最为关键的前提条件之一是要使进城的农民买得起住房。”中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,以农民进城的方式带动房地产业发展,必须基于农民有支付能力去购买他们希望进入城市的住房。同时推进农村土地制度改革和土地流转,由此形成有效的农村土地市场。
没有了土地 放宽户籍远不够
城镇户籍是享受教育、医疗、廉租房等城镇公共服务的前提。选择加快城镇化作为切入点,将使农民工在城乡之间的流动逐步稳定下来,为消费提供较大增长空间,并推动城乡差距问题的解决和维护社会稳定。
但在我国逐步城镇化的过程中,已暴露出不少问题。一方面,大量农村人口离开土地,涌向城市寻找就业机会,原有的城市人口却下岗失业;另一方面,“农业户口”难以转成“非农业户口”,但越来越多的城市居住人口已远远超出了城市基础设施的承载数量,给资源、环境带来巨大压力。
也有专家表示,农村消费信贷、社会保险与社会保障政策的不健全,以及农村的水、电、路、电视、通信等基础设施的落后,正在抑制农村市场和消费结构的升级。
“留在农村的农民当不好农民,转出去的农民又当不成市民。”李成贵认为,这是我国目前城乡结构中存在的两种突出问题。根据统计,截至2008年底,我国共有6亿城镇人口,城镇化水平达到了45.68%,但这其中有1.5亿是进城农民工。郑风田对记者表示,按照我们的统计口径,这部分人被纳入城镇人口范围,但是户籍还在农村。
郑风田解释道:“失去土地与住房的农民搬到城镇去居住,由于没有稳定的工作,还要缴纳物业费、水电费等,居住成本将大大增加。”因此如果他们没有其他的收入来源以及一定的创业资本,在城镇是无法生存的,大量集聚也会带来严重的社会问题,而目前已经有地方出现农民“上楼”致贫的现象。
“因此仅有户籍制度改革是不够的,还必须有配套的土地制度改革。”郑风田认为只有实现农村城市土地“同地、同权、同利”,在基本农田范围之外,允许农民经营自己的土地,并且让他们获得经营土地的收益,才能真正带动中小城市及城镇的发展。易宪容对此也表示,农村土地要能够流转,并能成为农村居民生活的一种经济保障。
据记者了解,目前国家发改委正会同有关部门研究农民工在城镇落户的政策措施,推动有条件的城市允许有稳定职业和收入的农民工及其子女转为城镇户口,并纳入城镇社会保障、住房保障等公共服务体系。
城镇化进程不可能一蹴而就
而关于户籍本身,如今也并不是只有“城市户口”才吃得开。根据专家分析,目前全国部分农村地区的农民并不希望将自己的“农村户口”变成“城市户口”。
广东的珠三角地区是我国改革开放的试验地,农村的土地当时被建上厂房出租给港台商人,当时也并没有“征地”一说。当地村政府现在每年靠出租厂房获得大量的租金后,就按户口给全体村民分红,每年少则数千元,多则数万元。
而在北京、上海等大城市周边居住的农民则可靠着自己的宅基地与承包地,盖起小楼后出租,所得的收入也相当高。此外,我国还有一些村庄由于大力发展乡镇企业留有集体股,因此每年也会分红。
一旦这些地区的农民将自己的“农村户口”变成“城市户口”,那么以上所提到的收入将不复存在。由此可见,户籍的改变对于农民来说并不只是改变户口本的名称那么简单。
一般来说,城镇化的发展分为两个阶段,第一阶段是工业化带动城镇化,随着工业化的提升,城镇化也会随之匹配。第二阶段则是工业化稳定或下降,城镇化率的提高完全是由经济服务化导致非农就业的比重上升所带动。整个过程当中,基建投资为城镇化奠定基础,城镇化带动了房地产市场从而发展了第三产业。通过工业化与城镇化的互动,在城镇化的进程中,最终完成从投资到消费驱动的增长路径。
由于我国在改革开放前期,城镇化水平远远滞后于工业化的发展水平,才导致了近十年来压抑后的释放。“中国的二元制结构问题比其他国家更复杂,除了经济结构需要调整外,还要考虑到已形成50多年的城乡隔离的户籍制度和公有制的土地制度。”有研究人士指出,正是这种特点决定了中国城镇化进程不可能一蹴而就,而是一个漫长的过程。
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