辽宁省大连市一法院判决一起购房纠纷案，开发商要求降低违约金的请求一审获支持引发争议。有关专家表示，商品房买卖合同是约束买卖双方的合法依据，双方应严格按照合同约定履行相关事宜

　　开发商逾期交房，除了找天气、高温等原因外，还认为购房合同上约定的违约金数额高于业主实际损失，只肯支付一半违约金。辽宁省大连市消费者王女士为此将开发商诉至法院。法院经审理，认为按购房合同约定日万分之五支付违约金，已超过原告损失，一审判令应调整为按总房款的日万分之二点五计算较为合理。对此，各界人士发表了看法。

　　■事件回放

　　开发商延期近一年才交房

　　王女士告诉记者，2006年11月11日，她购买了大连永辉房地产开发有限公司(以下简称永辉房地产公司)开发的，位于该市星海广场附近百老汇楼盘的一套公寓，面积为48平方米，总房款为46.6万元。双方在购房合同中约定，开发商于2007年12月31日交房，如果逾期交房，每日按总房款的万分之五支付违约金。同时，购房合同上写明，“如因气候原因被迫临时性停工，或因执行政府及公共事业部门的法令、政策、通告等造成延期的，开发商可据实延期”。

　　到了交房日期，王女士未等到开发商通知收房的电话。“我问售楼处工作人员，对方先是说要推迟到2008年6月，之后又说是要到2008年9月。”王女士说，直到2008年12月10日，她才拿到新房的钥匙。今年3月，因不能与开发商就逾期交房支付违约金赔偿问题达成协议，王女士将永辉房地产公司诉至大连市沙河口区人民法院，索要340余天的违约金共计7.8万元。

　　■一审判决

　　开发商降违约金的请求获支持

　　经沙河口区法院审理，永辉房地产公司提出的天气等原因导致施工期间被迫临时性停工的事由被采纳，共计应合理延期26天。永辉房地产公司同时提出，购房合同约定的违约金过高，已超过原告损失的数倍，请求予以酌减。法院就此认为，参照其房屋周边地区的房屋租金，购房合同约定的违约金确实过高于原告的损失，故依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，双方约定的违约金过高于造成的损失的，应以违约金超过造成的损失的30%为标准适当调整。本案中，如按合同约定日万分之五支付违约金，已超过原告损失，调整为按总房款的日万分之二点五计算较为合理。据此，7月14日，法院一审驳回了王女士的诉讼请求。王女士不服，随后向大连市中级人民法院提起上诉。

　　记者了解到，在王女士的案子审理之前，沙河口区法院已对百老汇楼盘另一名业主诉永辉房地产公司逾期交房一案进行了判决，判决结果与王女士案一致，该业主同样已上诉至大连市中院。据悉，大连市中院已开庭审理了一次，法庭要求永辉房地产公司出示标有停工的监理报告，该公司未在规定时间内提交这份证据。

　　■各方观点

　　开发商应按合同全额支付违约金

　　据了解，与王女士有类似遭遇的业主有不少。“我们的逾期交房时间大多在300天左右，除一些人已经起诉外，其他人正在和永辉房地产公司沟通，索要违约金。”百老汇楼盘业主耿女士介绍说，6月26日，部分业主和永辉房地产公司进行了协商。永辉房地产公司称，违约金只能按照实际发生金额的一半进行支付，如果业主同意，第一批可在7月5日拿到违约金，其余业主的违约金可在20个工作日内支付。对于这个违约金打五折的方案，业主们均未同意。

　　业主李先生表示，购房合同是永辉房地产公司单方面提供的格式文本，其中内容均为开发商意愿的表达，既然约定了日万分之五的违约金，开发商就应遵守承诺。日万分之五的比例应该是在合理的范围内，因为大多数购房合同违约金都是这样的比例。这个违约金之所以高，是开发商逾期交房的时间太久导致的，责任在开发商。“合同具有法律效应，签了就应遵守。如果开发商可以随意违约，将影响交易安全，正常的交易秩序将无从谈起。”李先生说。

　　降低违约金要考虑综合因素

　　针对此案，有关法律专家认为，由于一方违约，法律允许双方在合同中约定违约金的数额或者约定违约金的计算方法。关于违约金的高低，法律上有过分高或者过分低之说，人民法院可以依据当事人的申请予以调整。今年5月13日实施的《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。

　　本案中双方约定的是违约金的计算方法，日万分之五的比例不算高。当购房人违约比如迟延付款时，也按照同样的比例承担违约金。本案中违约金数额之所以较高，是由于开发商违约情况严重，逾期交房时间过长所致，且逾期交房是开发商的单方过错。违约金比例的降低要结合各方因素综合考虑，以慎重为妥。本案中，购房者没有违约，完全是开发商违约，其给购房人带来损失是存在的，法院应当依据违约责任，根据公平和诚实信用的原则，保护购房人的利益。

　　消费者的损失不能简单对比

　　大连市消费者协会有关负责人认为，商品房买卖合同是双方认可的，是消费者维护自身权益的合法依据，一旦发生纠纷，主要依据合同进行解决。现在，作为经营者的开发商违背了合同条款，给消费者造成了损失，应该按照合同的约定进行支付违约金。另外，消费者的实际损失不是仅仅体现在和周边地区的房屋租金的对比中。这种对比不能全面、真实反映消费者的实际损失。因为，消费者逾期不能入住，所造成的损失是租金无法完全体现的，损失还应该包括给其生活、工作带来的不便，如孩子的上学等。如果综合考虑这些因素，就不会有违约金过高的问题了。为此，大连市消协认为此案的一审判决对消费者是不公正的，消协将支持消费者维权到底，通过上诉得到公正的判决。