面对房地产纠纷中广告虚假宣传、业主委员会的法律地位、房地产纠纷是否适应《消法》等“疑难杂症”，4月15到16日，广东省高院和深圳市中院房地产案件的主审法官会聚一堂，共同进行探讨。这些问题都是目前法律上没有明确规定，但在审判实践中又经常遇到的。由于没有统一的审判意见，面对同一类型的案件，法院与法院之间，法官与法官之间常常得出不一样的判决结果。这次研讨会就是要针对这些问题进行探讨，取得更多的共识，以利于房地产纠纷案件的解决。　　　　做虚假广告发展商要承担赔偿责任　　因广告宣传不实引发的纠纷近来常常诉诸法院，而引发纠纷最多的往往是房屋的一些附属设施。例如，购房者购买了广告宣传中能观海景的住宅，等到入住后才发现，海景已被新建的楼房遮挡了；发展商承诺留给广大业主的一片绿地被挪作他用；原本承诺的进口电梯等到入住时却被换成了国产电梯等等。这类问题往往没有具体地规定在房地产买卖合同中，但目前许多购房业主认为，这些内容是整个购房合同的一部分，发展商承诺了又做不到，当然构成合同违约，据此告上法庭，要求发展商作出赔偿。　　　　在研讨会上，法官们对此提出的主要意见有三个方面：一、广告不实，开发商应承担责任，但是如果广告中的叙述非常笼统，如广告中出现的“鸟语花香”、“绿树成阴”、“花木相伴”等词语，对此业主如提出意见，认为实际情况和广告叙述有一定出入，这样法院就很难认定开发商是否违约，因为人与人之间对同一事物的主观感受有差别；二、如果楼盘广告的内容与房价息息相关，而该广告内容存在不实，就应认定开发商为违约，承担违约责任，违约金一般为房价的2％到3％；三、广告不实多涉及楼盘的一些配套设施，如游泳池、电梯、管道煤气、有线电视、宽频网络等，如果开发商在广告中就这些内容作了明确规定，而交楼时又没有兑现，就应认定开发商违约，违约金不应超过商品房的总价。　　　深圳中院房地产庭的方庭长在会上综述大家的意见时表示，广告不实造成损害的要赔偿这一观点已很明确。在最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（讨论稿）中也提到：商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但如出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，应为要约。像绿地、会所等，很明确很具体，符合合同具体条件，就是合同具体组成部分，发展商应承担违约责任。许多广告没有写进合同，或者广告不符合规划内容，发展商也应承担违约责任。该说明和允诺即使未写入商品房买卖合同文本中，亦应视为合同内容；出卖人违反该内容的，应承担违约责任。　　房地产纠纷能否适用《消费者权益保护法》　　　　1993年即颁布实施的《消费者权益保护法》为广大消费者购买、使用商品，接受服务时的合法权益提供了明确的保障，在最近一些房地产纠纷中，一些购买商品房的消费者明确提出依照《消费者权益保护法》维护自身权益的请求。　　　　据深圳市中院房地产庭有关负责人介绍，当前法院审理房地产纠纷一般是依合同法有关规定。人们一般理解的商品主要包括食品、服装、家用电器等物品，但实际上，依照市场规则交易的商品房无疑也是一种商品，因此，一些业主依《消费者权益保护法》维权应当是无可非议的。而法院依《消法》与《合同法》处理房地产纠纷的区别在于，前者更加重了发展商作为经营者和销售者的责任，比如在《消法》中有一个众所周知的“加倍赔偿”规定，即商家在销售中有欺诈行为的，要作出加倍于原价的惩罚性赔偿，而这一规则一旦适用于房地产纠纷审判中，将对房地产发展商的经营行为提出了更为严格的要求。　　　　审理商品房购销合同纠纷案件能否适用《消费者权益保护法》，成了法官们争论较大的一个焦点问题。　　　　法官们在讨论中的主要观点有五个方面：　　　　一是是否适用应具体分析。购房也是一种消费行为，但一定要区分用途，如果是个人购买用于居住，这应属于消费，就可以适用《消法》。如果业主是为了出租或者转卖用于赢利，则属于一种投资行为了，就不应适用《消法》。　　　　二是可以适用。《消法》的适用商品中并没有明确规定将商品房排除在外。不能将个人买房的主观目的作为适用《消法》的分水岭，如买邮票这一行为，有人也是为了投资，但同样适用《消法》。但在进行是否要“加倍赔偿”的判决时，一定要严格把握什么程度才算是恶意欺诈。　　　　三是不应适用。参与《消法》立法过程的专家曾介绍，《消法》的立法背景主要是针对小商品的制假、售假而出台的。所以根据立法精神，商品房的买卖不应受《消法》保护。“加倍赔偿”的规定也让开发商们吃不消。　　　　四是《消法》中规定的“加倍赔偿”是针对购买了虚假商品提出的，而商品房的配套设施不齐全并不等于商品房本身是“假货”。所以，不应适用《消法》。　　　　五是房地产领域有自己特定的法规，如果合同中有明确的违约处罚条款，就应首先适用《合同法》中的有关法规。只有合同中没有明确规定违约责任的，《消法》才适用。　　　　深圳市中院房地产庭方庭长在最后综述时说，支持者认为购房也是生活所需，是消费行为，符合《消法》第二条的规定；反对者则认为，买房本身就有购房合同的约定，对双方权利义务、违约责任均有明确约定，这就已经排除了《消法》的适用。且该法立法时，未考虑大宗商品，可能超出立法的本意。方庭长表示，在现有条件下，暂时不适用为好，真正适用起来对过去的做法有很大的改变。而且其社会效果是好是坏还很难讲。但他同时表示不能一刀切。合同有效，已经规定了具体的违约责任和赔偿计算标准时，适用《合同法》。合同无效时，可以考虑适当依照《消法》。　　　　业主委员会能否代表业主打官司　　　　业主委员会是近年来存在于许多住宅小区的一个组织，它是业主自发成立的，主要功能是协调业主间的关系，维护业主的共同利益。但在一些房地产纠纷中，有的业主委员会作为广大业主的维权代表，以原告的身份坐在了法庭上，而作为被告的发展商对此颇有异议，认为以业主委员会的名义提起诉讼有违法律规定。　　　　依照我国《民事诉讼法》有关规定，能够到法院打官司的主体有三类：一是公民、二是法人、三是其他组织。业主委员会当然既不是公民也不是法人，但能否作为其他组织参与诉讼，则尚存争议。按有关司法解释，其他组织主要是指合法成立、有一定组织机构和财产但不具备法人资格的组织，包括依法领取营业执照的私营企业、法人的分支机构、经民政部门核准登记的社会团体等等。据了解，对于业主委员会能否参与诉讼的问题，目前全国各地法院的做法区别很大，深圳市不同法院的做法也不尽相同，对于以业主委员会名义提起的诉讼，有的法院准予立案，有的则不予立案。　　　　在这次研讨会上，这一问题也引起了法官们的激烈争论。他们的主要观点有：一、如果业主委员会经过民政部门核准登记，取得了社团法人资格，属于依法设立的组织，而且有明确的规章制度，就具有民事诉讼主体资格。　　　　二、《民事诉讼法》规定能到法院打官司的主体有三类：公民、法人和其他组织。关于“其他组织”，判断其是否能作为民事诉讼主体的标准是它有自己的组织机构、它有自己的财产以及它合法成立。业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，即使业主专门授权给它来行使诉讼主体的权利，但是一旦败诉，它根本无法承担赔偿等诉讼后果。既然不能承担诉讼后果，我们又怎能赋予它诉讼主体资格？　　　　三、业主委员会不可以以被告或原告的身份参与民事诉讼，但可作为第三人参加诉讼，这样有利于法院查清案件。　　　　四、这个问题不能一概而论。也许开发商的一个举动牵涉到上千业主的利益，不可能每个业主都站出来单独打官司，这时业主委员会就应该出面。如果业主委员会是代表全体业主的利益出庭，那么事前应该召开业主大会，由业主在具体事项上授权给业主委员会，并签订授权协议，法院才可以受理。但是开发商如果侵害的只是个别业主的利益，还是应该由业主自己来提起诉讼。　　　　五、不能以业主委员会财产多少、是否有债务承担能力来影响法院对它的诉讼资格的认定。应以业主委员会的权利归属来分别划分是否有资格打官司。当业主委员会和物业管理公司签订物业管理合同时，相关的物业管理条例中就规定业主委员会有这个权利。因此产生物业纠纷时，业主委员会就可以成为诉讼主体。但对法律没有规定、业主委员会章程中没有授权的部分，业主委员会是没有处理权的。涉及这方面的纠纷业主委员会就不能成为诉讼主体，只能受业主委托成为诉讼代表人。　　　　经过讨论，大家较一致的意见是：要对业主委员会的主体资格进行审查，看其是否具有社团法人资格，是否经过民政部门登记予以承认，审查业主委员会起诉时，是否有全体业主的授权，如果业主委员会有法人资格则可以作为民事诉讼的主体。